[摘要] “保障房近两年的投资与建设速度是之前想都不敢想的。”全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示，自2008年起，保障房建设的地位被提到了前所未有的高度，也正是从这年起，保障房建设的发展速度也发生了翻天覆地的变化。
思路之变：从缺位到发力
“保障房近两年的投资与建设速度是之前想都不敢想的。”工商联房地产商会会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示，自2008年起，保障房建设的地位被提到了前所未有的高度，也正是从这年起，保障房建设的发展速度也发生了翻天覆地的变化。据数据显示，2012年1至8月份，城镇保障性安居工程新开工650万套，开工率为87%，基本建成住房420万套，完成投资8200亿元。
值得注意的是，在1998年至2007年的10年间，在住房市场化、商品化快速发展进程中，对低收入家庭的住房保障制度建设却严重滞后，住房公共政策的缺位已成为影响住宅产业持续健康发展的关键“瓶颈”。随着生活水平的提高，随着城镇化速度加快，这种“缺位”所带来的矛盾也愈加凸显。
此外，由于住房全面市场化后，各主要大中城市均出现房价上涨过猛过快的现象。因此，为应对这种变化，管理层面开始将政策重点从住房实物生产与分配转移至宏观的市场调控。而之前“缺位”的保障性住房是手段中的重点，房地产政策重点也再次回到保障房方面。
2007年，国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能，建立和健全廉租房保障，规范和改进经适房管理，多渠道解决城市低收入家庭的住房困难。
此后，2008年，在国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，重点提出要加大保障性住房建设力度后，各部委相继出台《经济适用住房开发贷管理办法》《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关的税收政策的通知》、《关于加强廉租房质量管理的通知》、《2008年廉租住房工作计划》等等一系列对保障性住房的规划、管理和相关支持。
到了2010年，保障房发展到了“加速期”。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出加快保障性安居工程建设，确保计划580万套保障房开工建设，当年实际开工590万套。同年底的“中央经济工作会议”提出“要加快推进住房保障体系建设，加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。2011年3月6日，在“十一届人大四次会议记者会”上，国家发改委透露“未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。”两年间，保障性住房的概念在经适房与廉租房之外进行扩围，推动棚户区改造与公租房。
时到今日，保障房发展方向已从经济适用房、廉租房、限价房转向公租房。记者了解到，包括北京、重庆等城市在内的地方政府，已开始着手汇总现有本级政府出台的各项保障性住房的通知、文件，进行保障性安居工程的“地方立法”。其中，多种保障性住房品类向公共租赁住房“并轨”的趋势，十分明显。
浙江省日前出台《关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》(下称《意见》)，明确将公租房作为实施城镇住房保障的主要形式，采取多种方式加大公租房有效供应，逐步满足公众基本住房需求。
速度之变：从“小打小闹”到“飞”时代
从“思想”到“速度”，保障性住房已进行了多次自我超越。自保障性住房被提出到现在，保障房建设的发展速度发生了天翻地覆的变化。保障性住房已从之前的“小打小闹”的试点，真正转变为使人民安居乐业不可或缺的一部分。
2007年，中央开始加大力度建保障房。2011年，保障房提速，建房任务从前一年的570万套，提至1000万套。国务院副总理李克强在《求是》上发文称，中国住房体系要坚持“两条腿走路”。
“从发展速度可以看出作为住房体系支柱腿的保障性住房在中央层面的地位越来越重。”住建部政策研究中心副主任王珏林表示，在主打社会民生保障的今天，保障性住房从2010年起进入到“飞”时代。
数据显示，2011年开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。而投资方面变化更为明显，2009年用于保障性住房的资金有550.56亿元，比2008年增加368.66亿元，增幅达202.7%，2010年中央补贴资金再次增至632亿元，比2009年81 .44亿元，增长14 .8%。2011年达到峰，中央财政投入1522亿元进行保障房建设，且从财政部等相关部门预算来看，2012年财政补贴还将继续增加。
与此同时，自2011年起，从中央到地方，层层签订责任书，保障房建设只能按时间完成，不得拖延，否则要追究责任。2011年1000万套保障房都如期全部开工。在我国，以这样的力度推行一项决策还不多见，可见中央决心之大。
王珏林表示，保障房建设越来越具针对性。在“十二五”规划提出后，中央要求各地政府必须将建设保障性住房列入公布每年计划，并将纳入政府重点日志日程中，同时在土地经费方面给予的经费保证。各地也相继出台保障性住房的建设标准、分配标准。
的确，为支持保障房建设，近年政府相继出台了一系列涉及土地供应、金融、税费优惠等方面政策，力度逐步加大，与之前扶持政策不同的是，措施更加具体，更强调落实。
“标准越具体，百姓的保障就越全面。”王珏林认为，正是因为这些硬性标准，使保障房的发展越来越符合实际，真正给百姓带来安居乐业。
的确，这些优惠，实实在在的体现在百姓身上。例如杭州公租房，强调公租房租金实行动态管理，每两年调整一次，同时根据土地等级不同实行差别化租金，不对公租房租金“一刀切”。另外，在政府定价的基础上，若持有有效期内《杭州市城市低收入家庭认定证明(住房保障专用)》、并成功申请到公租房的家庭，从今年4月1日起，租住公租房的租金还可获30%至50%减免。在设施方面，保障房内配备相应功能的家具以及家用电器、设施，做到拎包入住。
地位之变：从保障工具到经济推动机
事实上，保障性住房在肩负“住房保障”与“住房市场调控”两方面背景下，住房保障也被赋予了“保增长、促民生”的双重含义。因此，保障房不再仅仅是社会保障的工具，而是已然成为拉动内需，推动我国发展的“经济推动机”。
从“速度”到“地位”，保障房建设成为拉动经济增长的重要方面。由于我国正处于城镇化进程当中，发展潜力巨大，因此，商品房的发展已不能解决全部城市新增人口住房问题。
“在商品房房价高企的客观情况下，解决城市新增人口住房问题，最主要的措施应该是发展保障性住房。”齐骥表示，从宏观经济意义上看，商品房调控与保障房政策具有明显的对冲效应，对投资负面影响会部分抵消，而对房价的遏制则是叠加的。保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标；同时减少来自刚性需求的恐慌性需求；有利于防止房价和销量的暴涨暴跌，使上升趋势得到更好的延续。大规模推进保障房工程，有利于扩大内需，保持经济平稳健康发展。
“扩大内需，调整结构，转变方式，将是今后一个时期我国经济发展的中心任务。从我国的实际出发，借鉴国外的经验，特别要把扩大内需作为改变经济发展方式的重要途径和着力点，保障性安居工程一头连着发展，一头连着民生，行业关联度高，带动力强，对扩内需、调结构、转方式都有促进作用。”齐骥表示。
聂梅生认为，实施保障性工程，可以发挥城市效应，发挥房地产产业链条效应，带动大量社会资金投入住房建设，促进与住房相关的产业发展。而广大中低收入家庭通过低成本实现住有所居，将进一步增强他们的消费信心，提高他们的消费能力，从而扩大其他方面的消费。
与此同时，大规模推进保障性安居工程，有利于房价的合理回归，转变房地产产业的发展方式。聂梅生指出，近几年来，我国住房供需矛盾较为突出，给群众改善住房条件带来很大的压力，成为社会上普遍关注的一个热点矛盾。大规模推进保障性安居工程向市场发出明确的信号，分流市场的需求，增加市场的供应，对稳定住房价格、稳定群众预期起到了镇静剂的作用。
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