[摘要] 2014年上半年，中国楼市出现了新变化，楼市遇冷，房价下跌，最令人惊讶的还是部分城市率先取消自2011年开始执行的“限购令”政策。
猜想
那些行政调控手段未来命运会如何？
一房一价政策：又称商品房销售明码标价规定。2011年5月实施，要求开发商在销售时要一次公布所有房源，并对每个房源明码标价，以及所有其他费用等。
解读：目前这个政策执行如何呢？记者在长春市的楼盘进行调查。在净月高新区一个2010年首次开盘，至今仍在销售的楼盘，记者从销售员处了解到，自2011年5月1日以后，该楼盘每次开盘，会对销售的每一套房源明码标价，价格备案也一直在执行。但总的来看，这个制度对楼盘销售没有产生过较大影响。
杨科伟认为，在市场经济中，还是由供求关系来决定价格走势，而非像计划经济那样依靠行政命令来确定价格。通过“限价”，固然在短时间内可以达到一定的效果，但是并不能从根本上改变市场的供需关系，在长期博弈后，价格还是会回归本来面目。因此除非特别时刻，比如商品严重短缺，价格快速上涨，否则限价实际上毫无必要。
70/90政策：是2006年出台的一个房地产调控政策，其具体规定是新建楼盘建筑面积90平方米以下住房必须占到开发总面积的70%以上。
解读：虽然这个政策是为了让市场多供应中小户型以满足更多低收入人群的需要。不过记者在长春市二道区某楼盘了解到，他们曾通过所谓赠送面积的方式把小户型变为大户型进行销售。根据记者的了解，在实际开发中，90平方米以下小户型存在达不到开发总面积70%的情况。
专家表示，这个政策由于其采取一刀切的简单方式，就使得难以被市场接受，目前实际的情形就是各地早已放开相关规定。他认为，对于不同的城市，比如房价高、人口稠密的一线城市，和房价低、人口相对较少的三四线城市，显然市场所需要的房屋类型是不一样的，即使在同一个城市，城市中心和城市郊区，适合销售的户型面积也是不同的，不具体区分，统一规定显然忽略了市场的多样性、需求的复杂性。
房价年度调控目标：2011年，中央政府首度提出要各地方政府制定房价年度调控目标，但是在最初的两年并没有被足够重视，直到2013年，中央政府再次重申，各地地方政府才真正出台了各自城市的调控目标。
解读：出台了2013年度房价调控目标的城市一共有35个，而根据国家统计局的数据，按照两种主流的计算方法，分别有15个城市和6个城市最终没有完成目标。但是由于在最初就没有规定未达成目标会有怎样的问责，最后也是不了了之。
相关专家认为，房地产市场固然需要调控，但是不应该以价格作为的调控目标，因为价格是由供需关系决定的，政府更应该做的是去调节市场上的供需平衡问题，然后再由市场来决定价格。
业内分析
行政调控退出后楼市会如何变化
虽然各个地方政府抛弃“限购令”渐成趋势，近在眼前，同时类似房价年度调控目标、70/90政策、一房一价政策等要么默默取消，要么名存实亡，在政府力推市场这只无形的手的同时，行政调控手段在逐渐退出历史的舞台。
而随着包括“限购令”在内的调控手段的退出，也必然会给市场带来一定的变化。记者登录了济南市住宅与房地产信息网，在济南市于7月10日取消限购后一周，新建住宅网签量达到了3307套，而整个5月份济南市新建住宅网签量也不过3053套，比这一周的签约量还要少254套。即使6月份整月的签约量也只有3534套，仅比这一周高出227套。这足以说明解除限购在当地楼市释放了相当大的需求。
从济南的情况可以预期，其他城市解除限购也必然会迎来一波需求的井喷，那么需求的改变会给房价带来变化吗？相关专家认为，就2014年下半年来看，即使解除限购，导致市场上需求增加，也难以改变楼市整体遇冷的局面，这一波房价下行的周期至少会延续到2015年。而从长期来看，在行政调控逐步退出，市场调控慢慢建立的背景下，房地产市场将趋向更加合理健康的方向。并不会因为没有了行政调控，就导致房价暴涨的局面，相反，只要市场手段足够完善，楼市会更加平稳的发展。
杨科伟也表示，目前政府在逐渐建立以市场手段为主的长效调控机制，如建设保障性住房，房产税，不动产统一登记等，这些手段既避免了行政调控的一刀切，又有利于减少市场波动。
专家声音
“政策市”转“市场市”长效机制是关键
“楼市进入调整期，同时也是完善各项政策的窗口期。”住建部政策研究中心主任秦虹说，“从长远看，要实现房地产市场的健康稳定发展，不暴涨暴跌，必须切实推进土地、财税、金融体制的改革，以及与房地产市场运行相配套的地产税制改革。”
一是改革金融体系建立长效机制。“房地产市场冷热关键在金融。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，必须防止过高的金融杠杆形成房地产泡沫。当前还要继续执行差别化的信贷政策。二是改革土地制度增加有效供给。中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，房地产市场最终仍取决于供求关系，应积极调整结构，适度降低工业用地和商业用地指标，增加住房用地指标平抑房价。三是推进房地产税的立法。秦虹建议尽快推进住房信息联网和不动产登记制度工作，在此基础上推进房地产税。
专家指出，长效机制是决定我国楼市能否从“政策市”向“市场市”顺利过渡的关键。6月底未能“顺产”的《不动产统一登记条例》、房产税试点等都说明其中的利益博弈和难度。一些改革方向已成共识，但关键在于政府能否拿出改革攻坚的勇气，超脱利益掣肘，让长效机制按照既定时间表、路线图推进。
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