[摘要] 2014年上半年，中国楼市出现了新变化，楼市遇冷，房价下跌，最令人惊讶的还是部分城市率先取消自2011年开始执行的“限购令”政策。
2014年上半年，中国楼市出现了新变化，楼市遇冷，房价下跌，最令人惊讶的还是部分城市率先取消自2011年开始执行的“限购令”政策。
市场分析较为普遍地预测，在2014年下半年，还将有更多的城市取消“限购令”，而在这一届政府提出“市场在资源配置中起决定性作用”的大背景下，在中国有十余年历史的楼市行政调控或许也将走入历史，而这无疑会对中国的房地产市场产生深远的影响。
或明或暗的“限购”松绑
呼和浩特明文取消，济南在实际中放开
目前正式取消限购的城市分别是呼和浩特市和济南市，其中呼和浩特市是在6月26日取消的，也是国内个取消限购的城市，而济南市是在7月10日确定取消的，也是个跟风者。但两者取消限购的方式又有所不同，呼和浩特市通过政府文件的方式确认取消限购，而济南市政府则没有下发文件来正式确认此事，但是在实际操作中则放开了限制。
呼和浩特市取消“限购令”文件中具体内容包括“取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。”而济南市是在实际买卖房屋的过程中，则彻底放开了限制。
此外，今年4月以来，南宁、沈阳等地也先后传出取消“限购令”的消息(详见表格)。
跃跃欲试的地方“动力”所在
中央强调市场作用；房地产仍是地方支柱型产业
虽然目前正式取消限购的城市只有呼和浩特和济南，但越来越多的城市深陷取消限购的传闻之中确是不争的事实，从6月之后，在是否取消限购上，各地是一片狼烟。
为何取消限购的传闻在此时甚嚣尘上呢？让我们先回到限购令出台之初。2010年4月，国务院出台“新国十条”，对非本地居民购房可以在一定时期内限制套数。随后各地陆续出台“限购令”，至2011年年初，几乎所有符合条件的城市都出台了本地的限购政策，均为本地居民只能购买两套住房，非本地居民需要连续缴纳社保一年可购买一套住房。为什么这时各地出台“限购令”？这是因为当时中国处于房价快速上升期，为了遏制房价上涨势头，政府出台一系列调控政策，“限购令”就是其中代表性，也是影响的。再来观察如今中国楼市，根据国家统计局发布的数据，2014年5月和6月，在70个大中城市中，超过半数的城市房价出现下跌，其中5月有35个城市下跌，6月有55个城市下跌，市场普遍认同中国楼市已经全面进入了下行通道。
出台“限购令”是为了遏制房价上涨，而如今房价下跌，取消“限购令”似乎也就顺理成章了。但事情真的这么简单吗？实际上，下跌的城市已经是大多数，但是真正取消的城市则只有两个。
易居房地产研究院副院长向记者表示，取消限购的原因主要有两个，从中央看，本届政府执政以来，一直没有专门强调过进行楼市调控，而是强调发挥市场在资源配置中的决定性作用；从地方看，房地产行业实际上仍是各地的支柱型产业，房地产投资也是确保经济增长的主要动力，而2014年上半年楼市低迷，既影响了地方财政收入，也影响经济增长，所以各地政府是有动力取消限购政策的。
哪些城市可能步后尘？
除一线及少数热点城市，其他城市都会或快或慢加入
那么，还有哪些城市会加入取消或放松限购的行列呢？记者为此联系上述多个传闻城市的相关主管部门，都没获得正面答复。但从呼和浩特、济南两个城市，却不难发现一些取消限购的蛛丝马迹。
以呼和浩特为例，在数十个实行“限购令”的城市中，它既不是其中房价的，也不具有性的指标作用，但却打响了取消限购的枪。专家认为，这与“限购令”出台时一刀切的情况有关。呼和浩特作为一个经济体量相对较小的省会城市，谈不上有多大的房地产泡沫，但在中央统一要求下，不得不执行“限购令”，实际上严格的限购并不符合当地楼市。而从目前看，呼和浩特市商品住宅库存消化周期高达37个月，意味着即使不再新建商品住宅，仅目前已有商品房就需要3年零1个月才能被市场消化。因此，呼和浩特有取消限购的动机。恰好政府不再强调用行政手段调控楼市，住建部还明确表示要进行分类调控，在这种背景下，呼和浩特取消限购就顺理成章。
与呼和浩特不同，济南市自身的经济实力虽然在省会城市中并不突出，但是其所在的山东省却是经济大省，而且济南商品住宅库存消化周期也多于平均水平。房地产研究机构研究员杨科伟认为，呼和浩特、济南率先取消限购，只要其没有被上级政府责难，同时也没有被舆论口诛笔伐，那么就必然会有越来越多的城市也会或明或暗取消限购。此外，像济南这样一个重要经济大省的省会，同时库存压力并不大的城市，取消限购更有影响力，也会让一大批与之类似的城市放开手脚。同时那些房价相对较低、房地产泡沫并不严重、目前商品住宅库存压力又比较大的城市，都可能陆续取消或者放松限购，从目前形势看，除一线城市及少数热点城市，其他城市都会或快或慢地加入这一行列。
记者查询数据，包括兰州、石家庄、沈阳、天津、宁波、太原、哈尔滨、西安、西宁、银川、青岛、昆明、杭州等城市的商品住宅库存消化周期都超过或者接近平均水平，符合杨科伟所说的放开限购的条件。
长春有楼盘称“不限购”
不排除个别楼盘的售楼员为了提高销量，而作出口头承诺的可能性
7月18日，记者就此咨询了长春市住房保障和房地产管理局有关工作人员，对方表示，长春市暂时还没有取消限购的计划。不过，记者发现，长春市作为一个房价相对较低的省会城市，目前商品住宅库存量消化周期高于平均水平，也靠近上述城市解除限购的条件。尽管长春市并未下发正式的明确消息，但7月20日，记者从长春市内多家楼盘了解到，售楼员已明确告知前来咨询的购房者，如果家庭购买第三套房，可以正常打印购房合同了。
昨日，记者以普通购房者身份咨询了净月高新区、朝阳区、南关区、高新区的多家楼盘售楼处。上述楼盘的售楼工作人员在得知“因家庭已有两套房产，一直属于被限购之列，如今是否可以再买一套房”时，不再是一口拒绝，而是留有明显的“商量余地”，甚至肯定地表示“可以买”。净月高新区某楼盘的一位销售人员表示，目前长春本地户籍居民即使名下已经有两套房产，现在也可以购买第三套了。
朝阳区某楼盘销售人员也表示，现在可以购买第三套住房。随后，记者在高新区、南关区的两处楼盘咨询也得到了肯定答复，在记者咨询的近十处中高档楼盘中，仅有一处售楼员表示“不能购买家庭第三套房”。
同时，记者在多个楼盘的售楼现场，均未看到真正购买家庭第三套房的消费者，因此无法确定上述售楼员口头承诺的“可以购买家庭第三套房”是否最终能顺利完成，因此，不排除个别楼盘的售楼员为了提高销量，以及“即将取消限购”的预判而作出口头承诺的可能性。
猜想
那些行政调控手段未来命运会如何？
一房一价政策：又称商品房销售明码标价规定。2011年5月实施，要求开发商在销售时要一次公布所有房源，并对每个房源明码标价，以及所有其他费用等。
解读：目前这个政策执行如何呢？记者在长春市的楼盘进行调查。在净月高新区一个2010年首次开盘，至今仍在销售的楼盘，记者从销售员处了解到，自2011年5月1日以后，该楼盘每次开盘，会对销售的每一套房源明码标价，价格备案也一直在执行。但总的来看，这个制度对楼盘销售没有产生过较大影响。
杨科伟认为，在市场经济中，还是由供求关系来决定价格走势，而非像计划经济那样依靠行政命令来确定价格。通过“限价”，固然在短时间内可以达到一定的效果，但是并不能从根本上改变市场的供需关系，在长期博弈后，价格还是会回归本来面目。因此除非特别时刻，比如商品严重短缺，价格快速上涨，否则限价实际上毫无必要。
70/90政策：是2006年出台的一个房地产调控政策，其具体规定是新建楼盘建筑面积90平方米以下住房必须占到开发总面积的70%以上。
解读：虽然这个政策是为了让市场多供应中小户型以满足更多低收入人群的需要。不过记者在长春市二道区某楼盘了解到，他们曾通过所谓赠送面积的方式把小户型变为大户型进行销售。根据记者的了解，在实际开发中，90平方米以下小户型存在达不到开发总面积70%的情况。
专家表示，这个政策由于其采取一刀切的简单方式，就使得难以被市场接受，目前实际的情形就是各地早已放开相关规定。他认为，对于不同的城市，比如房价高、人口稠密的一线城市，和房价低、人口相对较少的三四线城市，显然市场所需要的房屋类型是不一样的，即使在同一个城市，城市中心和城市郊区，适合销售的户型面积也是不同的，不具体区分，统一规定显然忽略了市场的多样性、需求的复杂性。
房价年度调控目标：2011年，中央政府首度提出要各地方政府制定房价年度调控目标，但是在最初的两年并没有被足够重视，直到2013年，中央政府再次重申，各地地方政府才真正出台了各自城市的调控目标。
解读：出台了2013年度房价调控目标的城市一共有35个，而根据国家统计局的数据，按照两种主流的计算方法，分别有15个城市和6个城市最终没有完成目标。但是由于在最初就没有规定未达成目标会有怎样的问责，最后也是不了了之。
相关专家认为，房地产市场固然需要调控，但是不应该以价格作为的调控目标，因为价格是由供需关系决定的，政府更应该做的是去调节市场上的供需平衡问题，然后再由市场来决定价格。
业内分析
行政调控退出后楼市会如何变化
虽然各个地方政府抛弃“限购令”渐成趋势，近在眼前，同时类似房价年度调控目标、70/90政策、一房一价政策等要么默默取消，要么名存实亡，在政府力推市场这只无形的手的同时，行政调控手段在逐渐退出历史的舞台。
而随着包括“限购令”在内的调控手段的退出，也必然会给市场带来一定的变化。记者登录了济南市住宅与房地产信息网，在济南市于7月10日取消限购后一周，新建住宅网签量达到了3307套，而整个5月份济南市新建住宅网签量也不过3053套，比这一周的签约量还要少254套。即使6月份整月的签约量也只有3534套，仅比这一周高出227套。这足以说明解除限购在当地楼市释放了相当大的需求。
从济南的情况可以预期，其他城市解除限购也必然会迎来一波需求的井喷，那么需求的改变会给房价带来变化吗？相关专家认为，就2014年下半年来看，即使解除限购，导致市场上需求增加，也难以改变楼市整体遇冷的局面，这一波房价下行的周期至少会延续到2015年。而从长期来看，在行政调控逐步退出，市场调控慢慢建立的背景下，房地产市场将趋向更加合理健康的方向。并不会因为没有了行政调控，就导致房价暴涨的局面，相反，只要市场手段足够完善，楼市会更加平稳的发展。
杨科伟也表示，目前政府在逐渐建立以市场手段为主的长效调控机制，如建设保障性住房，房产税，不动产统一登记等，这些手段既避免了行政调控的一刀切，又有利于减少市场波动。
专家声音
“政策市”转“市场市”长效机制是关键
“楼市进入调整期，同时也是完善各项政策的窗口期。”住建部政策研究中心主任秦虹说，“从长远看，要实现房地产市场的健康稳定发展，不暴涨暴跌，必须切实推进土地、财税、金融体制的改革，以及与房地产市场运行相配套的地产税制改革。”
一是改革金融体系建立长效机制。“房地产市场冷热关键在金融。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，必须防止过高的金融杠杆形成房地产泡沫。当前还要继续执行差别化的信贷政策。二是改革土地制度增加有效供给。中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，房地产市场最终仍取决于供求关系，应积极调整结构，适度降低工业用地和商业用地指标，增加住房用地指标平抑房价。三是推进房地产税的立法。秦虹建议尽快推进住房信息联网和不动产登记制度工作，在此基础上推进房地产税。
专家指出，长效机制是决定我国楼市能否从“政策市”向“市场市”顺利过渡的关键。6月底未能“顺产”的《不动产统一登记条例》、房产税试点等都说明其中的利益博弈和难度。一些改革方向已成共识，但关键在于政府能否拿出改革攻坚的勇气，超脱利益掣肘，让长效机制按照既定时间表、路线图推进。
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