[摘要] 而正当主题公园在全国各地如火如荼建设的时候，人们发现尽管媒体上满眼都是主题公园的广告宣传，但事实上拔地而起的却是主题公园边上的一栋栋商业地产，而主题公园主体迟迟没 ……
调查 主题公园或成主题地产
我国的主题公园目前已经超过了2500个，其总数将在2020年超过美国。之前的主题公园中有七成处于亏损状态，有两成可以运营持平，仅有一成盈利。那么为何还有众多企业动辄斥资上亿元投向主题公园呢?调查显示，中国主题公园大多数的盈利来源是房地产开发和土地增值。主题公园其实是“主题地产”。
许多开发商都按照这种模式操作：用相对较低的价格购买土地，以主题公园为名开发商业地产和住宅，以期盈利。
于锦华说：“许多投资商并不介意运营主题公园能否盈利，因为门票和园区内的餐饮、商店收入在他们利润中所占比重并不大。他们的利润更多来自于土地开发，因此大举开发包括公寓楼、别墅以及宾馆在内的商业房产与住宅。 ”
当前住宅市场饱受宏观调控之困，商业地产又面临激烈的竞争和高风险，不少房地产企业都在进行战略转型，寻找新的领域和机遇。对于资金实力雄厚的企业而言，旅游地产显然是个不错的选择。万达、龙湖、万科、世茂等企业已经纷纷扩大旅游地产项目的规模。
有分析指出，目前，文化产业受到国家大力扶植，但凡和文化产业搭边，政府是给地又给钱，现在很多地产商都想和文化产业扯上关系。
吸引开发商进入主题公园的动力，主要是背后隐藏着巨大的利润。由于近两年我国在地产方面限制政策频出，让很多以土地财政为主的政府有了很大压力。从地产商角度而言，挣惯了快钱的大亨们之所以进军主题公园行业，是因为常规的住宅地产受到调控，否则谁会愿意去赚旅游地产这种收效很慢的钱?旅游地产投资回报周期长，现金流少，也不是刚性需求。开发商是不得已而为之。同时，有华侨城的榜样在，主打主题公园无疑又是旅游地产中理由最充分的一个。
主题公园项目带有公共利益性，土地价格非常便宜，配套费用低，手续简单，开发成本也比较小。同时，实际用于主题公园项目发展的一般仅有10%至30%左右，剩下的都预备做房地产开发，实际上等于一种变相的廉价圈地行为。
这也导致一些粗制滥造的主题公园相继出现，“主题公园+地产”模式风险很大。很多开发主题公园的公司乃至地产商根本不关心将来做成什么样的主题公园，只想拿出一个主题公园项目的方案，通过它去向政府拿地，拿到地之后主题公园建不建不一定，或者随心所欲地建，但最终十有八九根本就不是原来方案中的那个主题公园。
不仅地产需要主题公园，主题公园也一样需要地产支持。主题公园之所以严重依赖于地产，主要原因在于主题公园是一种一次性投入大、市场培育期长、营运成本高且投资回收慢、需要持续性投入的产业。国外主题公园是电影等产业链的延伸，其涉及地产的内容，则主要是酒店、商业街等。因为国外居民大多不愿居住、工作在主题公园周边，因此商品房和写字间的建设少之又少。但是在中国则不同，主题公园周边人流量大、交通便捷、环境优美，对于城市居民来说，在一个梦幻般的主题公园边上居住，是一个不错的选择。
主题公园通常不会孤单单地伫立在城市的一角，而是会与其他旅游景点遥相呼应。这给略显颓势的房地产带来了商机。正所谓“三招鲜吃遍天”，地产商们借着主题公园名义建酒店、度假村、主题住宅是最常见的做法。
据悉，沈阳某薰衣草主题公园，在一期建设后就马不停蹄地开始建设二期工程，而工程的主题便是五星级的酒店和剧场。乐天室内主题公园要等到2018年才能计划动工，主题公园地块的商业地产项目于2014年就可以首批开盘销售了。位于旅游区的大连发现王国，则在旅游区内建起了别墅园区，将以度假村的方式销售。
思考 实现双赢未尝不可
人们都希望主题公园能够独立生存做好自己，但是一些现实问题短期依然很难解决。主题公园投资巨大，后期的维护、运营、推广费用又高，这么巨大的资金如果不能回笼，那么这笔钱从何而来，单纯的门票恐难维持。房地产项目能不能为了主题公园的生存，在前期适当打些擦边球实现双赢呢?
“让主题公园完全与地产脱钩，是我们的愿望，但实现愿望也许还要走一条漫长的道路。根据我国目前文化产业和旅游产业的发展速度，像迪士尼一样的知名主题公园目前还是凤毛麟角。那么让商业地产和主题公园之间形成一个互动双赢的良性关系也不无可能。如果适当投资与酒店、度假村、动漫基地等产业链相关的地产项目，如果能帮助主题公园渡过运营难关，或许也是实现双赢的一种办法。”辽宁大学文学院教授李东说。
近郊经济的发展难题就是人流量不足，没有人流量就形成不了规模消费。主题乐园加上周边的商业店面，能够保证人流充足。有人在这工作就要有人在这生活，因此适当的商业地产就会突破发展当地经济和完善居民生活的瓶颈。主题公园给旅游地产创造了空间，形成可持续效应，旅游地产的出现也是市场必然的选择，二者可以成为相互促进的必要条件。
有专家认为，开发商以“游乐项目”吸引地方政府立项“主题公园批地”的这种趋势是从2000年开始显现的。一些主题乐园也确实在这样的情况下建设起来，并将这种先进的城市娱乐模式引入了二三线城市。只要施以监督，就能使开发商持续开发主题乐园项目，防止将乐园项目“缩水”。再加以合理的指导，突出主题公园的个性，吸引消费者，最终走上良性发展的道路。
或许让主题公园成为旅游、文化产业链条上的一部分，在链条本身多找增长点，突出文化创意内涵层次，让主题公园真正实现自负盈亏，才能让主题公园和商业地产彻底脱钩，回归本真。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
