[摘要] 首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。
二、再分析中国房价的真相
任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。分析房价的真相，就要分析供给和需求。
从供给上讲，有房子首先要有土地，而政府垄断土地供应，一是减少了土地供给，二是提高了房子的土地成本，必然减少房子的供应。工商联房地产商会就9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例，达到58.2%。据悉，一些小产权房，价格只有市场的三分之一左右，但由于触动了土地财政而被打压。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。所以，中国高房价的个根本因素是中国的土地制。
其次，供给分为公共供给和市场供给，也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%，如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。所以，中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。
无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。
综合分析，中国高房价的最核心因素有三条：土地制度，廉租房不足和政府打击高房价不力。
三、中国高房价的背后
上述关于高房价的论述，都是从经济学的角度考虑的，可是谁曾考虑过经济现象背后政治问题呢？中国的高房价和住房难，从经济学上考虑，最关键的是廉租房供给不足、土地政策、政府调控房价不力。如果放弃垄断土地供应或放弃垄断价格，就会失去大量财政收入和个人利益；如果大量建设廉租房，不仅会建设土地的财政，还要支付大量廉租房建设资金；如果调节房价力度大了，就会失去许多财政收入和任期内的GDP增长，这也是政府不愿意看到的。
如果房地产泡沫增加了今天的GDP，那它就会降低明天的GDP或增长潜力，无论它何时破灭都会有损失，而且是越是晚破灭损失越大危害越大。高房价虽然暂时增加了名义GDP，但没有增加真实GDP且降低了幸福GDP，还带走了大量可用于产业升级和经济转型的资本，危害未来经济发展。高房价虽然增加了名义财富数量，但提高了经济运行成本和居民生活成本，降低了真实财富的生产，扩大了贫富差距，降低了财富的幸福价值。所以，高房价整体来说是危害民生危害长期发展的。
如果民众有权决定政府官员的命运，那官员才有勇气舍小利而保乌纱帽。如果民众可以决定人大代表的去留，那政府就有更大力度调控房价的勇气。中国的高房价及其维持，背后就是制度问题。
四、中国房价的未来走势
决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。
在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。
我们先看近期情况。据国家统计局《2010年房地产市场运行情况》的数据：2010年，房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。再看新数据：1-4月，房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%；房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月，商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来？如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房？根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。
2012长春房交会将于6.8-12日在长春会展中心举行，所有活动均围绕“稳中求进、共筑幸福家园”的主题设置。同时首次明确表示，将为满足购房群体的刚性需求，给百姓提供方便、实惠的交易环境，提供“史上最给力”的一系列优惠政策，促进房地产市场稳定健康发展。据了解，从6月3日起展会已经进入布展阶段，展区面积共计4万平方米，包括长春国际会展中心A、B、C、D、E厅、一楼环廊，B、C、D厅二楼。本届展会参展房企56家，展会推出可售房源261万平方米、2.7万套。展会推出展示房源258万平方米、3万套。展会将举行房交会开幕式、2012中国（长春）房地产发展趋势论坛、2012中国住交会吉林赛区“三名”推介启动仪式、长春地产市场消费者调查问卷结果发布等十一项活动。搜房网将时时动态播报展会相关信息，以期更周到、全面、精准的服务长春广大购房者。
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