[摘要] 据《劳动报》报道，淡季楼市成交量成交均价下降本在意料之中，但今年的淡季创下了“史上最冷”：2月上海一手商品住宅的成交量仅17.2万平方米，是2004年5月有网上房地产数据以来的最低水平，一手商品住宅的平均成交价格也大幅回落到20946元/平方米，环比大幅下滑8.8%，与去年12月比，跌幅达16.5%。
据《劳动报》报道，淡季楼市成交量成交均价下降本在意料之中，但今年的淡季创下了“史上最冷”：2月上海一手商品住宅的成交量仅17.2万平方米，是2004年5月有网上房地产数据以来的水平，一手商品住宅的平均成交价格也大幅回落到20946元/平方米，环比大幅下滑8.8%，与去年12月比，跌幅达16.5%。
12个项目实际只开5个
一份报告显示，2月虽有12个项目申请了新建房屋预售许可证，可上市房源量达37.25万平方米，与近几年的春节同期相比，处在偏高水平。但是春节前后一系列的调控政策限制了大量购房人的资格，大幅提高了购房持有成本，使得原先售楼处积累的有效买家大量流失。最终实际开盘的项目仅5个，实际只推出了9.53万平方米的房源。
开发商的谨慎推盘更影响了一些刚性需求的释放，上海一手商品住宅的成交量从去年12月的140万平方米的火热行情中，迅速下滑到2月份的17.2万平方米，仅相当于高峰期成交量的一成，意味着楼市一下子从过热转入了冰点。
受此影响，上海一手商品住宅的平均成交价格也从去年12月25080元/平方米的高位，迅速回落到2月的20946元/平方米，跌幅达16.5%。
豪宅遇冷投资者退市
“国八条”中杀伤力的莫过于限购令，而受限购令锋芒伤害最深的莫过于高端楼盘市场。2011年2月全市4万元以上的高端楼盘仅仅成交57套，成为了自09年3月以来成交量的月份。去年末今年初掀起的一波豪宅热，就此被彻底浇灭。
别墅项目由于总价较高，也受到很大冲击，在2月只售出105套，同样创造了06年以来的纪录。
中房信分析师薛建雄认为，2月一手商品住宅的平均成交价格迅速下滑，主要还是因为市场冷冻后，豪宅成交大幅下滑所致。以投资为目的的豪宅被调控，成交量迅速下降，是导致平均房价大幅下滑的主要原因。由于调控导致购房难度增加和成本大增，使得大量投资者退出了楼市。
目前极其稀少的成交量主要来自前期一些购买合同在网上房地产交易上的体现，个别刚需买家被少数低价和实惠型楼盘的价格吸引，偶然入市。
房价大幅下跌有待时日
2月全市商品住宅供应量为40万平方米，虽环比上月下跌了24%，但已经相当于成交量的2.2倍。其中能满足刚性需求的有效供应仍然相对不足，除了圣鑫苑、万科泓锦园和月末获取预售证的金鼎香樟苑，其他获取预售证的楼盘皆为别墅项目或中高端公寓项目，在投资性需求遭到封杀的前提下，难以拉动全市成交量。
从成交价格来看，虽然全市均价下跌，但主要原因还是高端楼盘的滞销。虽然1月的涨价之风已经得到一定遏制，但只有绿地岛语树雅苑、万科泓锦园等少数项目价格有了明显的下调，给购房者带来的实惠只在3%左右，大部分项目价格没有出现大的波动。
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