[摘要] 曾几何时，一铺养三代，深入人心。以长春二环内商铺门市为代表，因客源稳定、业态成熟、配套到位，这种性、稀缺性、不可复制性的特点，成了价值标的，买到这样的门市是许多投资者心里的梦。说来容易，实现很难。因高租金下难获高回报。持有的业主少有转让，即便转让也是报价很高，有意购买的投资者往往就此止步。
曾几何时，一铺养三代，深入人心。以长春二环内商铺门市为代表，因客源稳定、业态成熟、配套到位，这种性、稀缺性、不可复制性的特点，成了价值标的，买到这样的门市是许多投资者心里的梦。说来容易，实现很难。因高租金下难获高回报。持有的业主少有转让，即便转让也是报价很高，有意购买的投资者往往就此止步。
强烈的欲望，开发商看在眼里。近年，三环、四环区域内，各档次住宅雨后春笋般崛起，价格相对低廉的社区门市大量售出、待售。这些开发商用自建社区商业的模式，勾勒未来社区的商业气氛，以巨大的客流和商业潜力迎合投资者，其中不乏开盘初期配套极为落后的郊区大盘。
问题来了？集中的门市释放，让门市变得不再稀缺，而超过住宅两三倍的价格和高昂的物管费以及不菲的基础热费，也把门市的风险推到，不论登了多少条出租、出售信息，多数少人问津。
不好租，难出售，冷清门市遇尴尬。空置率高，业态集合差，门市投资客开始重新反思，到底是一铺养三代，还是三代养一铺？
门市空3年待售
从张丽玮所在的长春市大经路上的房产中介公司出发，到达卖方委托代售的西环城路上一小区门市，9.3公里，途中公交车要倒两趟，然后还要步行300米，总共需要一个多。张丽玮的职业是房产经纪人，除了从事二手商品房业务外，例如车库、门市房、非住房业务也有所涉足。
至于为什么要做非住房业务，她说，在时代万一撞大运折腾出几套门市房，动辄几百万的总房款，同样2%的中介费，公司赚得更多，经纪人收入也会水涨船高。张丽玮委托代理的房源，在一个占地面积超二十万平方米的楼盘里。通常的情况下，如有买家看房，约好时间，她便会准时到场。但就是这样相约而至的情形，在她的记忆里并不多。这个门市，眼前并没有带给她任何回报，此行，她的目的也并非“约客”，而是清理一下门上的广告，重贴一份新的卖房信息。
“这个门市是2012年给的钥匙，今年年初委托中介代理，出售的消息也是在随后发布的。”她说，门市面积300平方米。
动机
投资预期未现干搭钱
俗语说，一铺养三代，这才3年，好端端的门市为啥要往出卖？莫非门市价值已经无需时间沉淀？这一切，张丽玮心知肚明。她知道业主当年的购买门市动机、价格和购买后的烦恼。
2012年，股市、期货、基金、黄金、收藏品投资市场整体表现并不能让投资者满意，相比下，那一年不论是单价还是租金上涨，都有商铺和门市的影子。
“我代理的房主就是在那一年购买的门市，当时的投资想法，除了市场租金上涨外，还考虑了商家承诺的大型综合配套社区格局、周边设施完善升级、潜在的消费潜力。”她给记者算了一笔账，开盘之初单价1.2万元/平方米，面积300平方米，因属非住房，按照5%的税率缴纳税费，加上公证、物业费等费用，整个下来近380万元。
按照当时房主的设想，简单装修后，门市将长期出租，年租金14万~15万元左右，如遇门市价格暴涨，择机出售。
“当时想法挺好，可事实上，从钥匙到手算起，门市房一直闲置，做小买卖的嫌大，做大买卖的嫌小，没有人感兴趣。”张丽玮告诉新文化记者，门市赚不到钱，费用却在时刻发生。每年万元左右的物业费、供热管道占用费，一分也不少。她说，闲置的门市看不到租金获利的希望，业主本身有生意，去年年末看中一个好项目，资金有缺口，这也更加坚定了卖房的决心。
业内
短期难有的等不起
“三环、四环外的门市出租难，出售更难，也绝不是个例。”长春铭家房地产代理有限公司总经理李鸿宇这样描绘上述区域的门市现状。
“我们中介陆续接受委托出售这类门市太多了，这类门市有个特点，都是竣工没几年的新盘，占地面积不小，但是门市周边商业气氛、配套都需要时间沉淀，许多投资者购买后，租不出去，长期占用资金都打算出售，有的甚至可以以不低于购房时的价格出售。”李鸿宇坦言，凡是挂到中介待售的房子，都是不太好出手的，挂上一两年都卖不出去的不占少数，具体数量倒没统计过，如果予以形容，那真是“太多了”。
李鸿宇口中的门市不好卖，在国内几大生活分类信息网站（长春站）、诸如房天下等，新文化记者与门市信息发布人对话中，也能感受到类似感慨。“我是职业代理门市销售的，这样的现象确实存在，二环以内的抢手，三环、四环以外，出租、出售不容易，现在手里面有7套这样的房子，都是200~300平方米的，信息都更新一年多了，问的人都不多。”某上一位自称齐先生的房产经纪人表示，他也理解买家的心态，毕竟门市投资不是一笔小钱，风险不能说大，但肯定会有，短期如果没有明显的，接盘也不是件容易的事情。
踏查
入住率不高门市受牵连
那些租不出去、卖不掉的门市，到底有多少？为了探寻其中真相，记者以更符合长春本地市场投资现状———成熟居民小区底商为调查目标，其中并没有以新建在售小区作为调查对象，而是以居民入住2~4年的中高档小区为样本，多区、多点进行实地踏查。
“这小区瞅着挺好啊，应该也就两年多，外甥结婚时咱俩来的，门市闲这么多。”在新城大街上某小区门前，来外甥家串门的市民吴若刚边走边对身边的老伴儿说：“你看有的门市出租信息都是毛坯。”串门的吴若刚，发出的感慨正是小区门市冷清的真实写照。
记者调查走访中发现，和建筑风格“洋范儿”十足一样，这里的空置率同样是显著的标签。在小区进出门一侧，10个面积不等的门市有4个出租。在另一侧，22个门市中也有11个门市空闲，但经周边商家证实，这些门市早就“有主儿”，为什么空着不清楚。
从门市面积来看，空闲门市多在100平方米~400平方米之间。“都卖出去了，租不租、卖不卖我们就不清楚了。”该小区物业人员告诉新文化记者。
在接下来的采访中，记者拨通一处面积400平方米门市玻璃上留下的电话号码，让人意外的是，这位业主没有急着推荐门市，而是善意提醒：“你得想好了，要是干点超市、补习班啥的还行。餐饮得有人，这小区目前门市业态不具备，没有形成特色，一年15万租金，你再考虑考虑。”一位崔姓（音）业主告诉新文化记者。
业主的提醒在该小区一位石女士那里也得到认同。“这个小区有22栋楼，快3年了，入住率也就50%，哪个商家愿意租这样小区的门市，客源保证不了，周边还没有其他小区，开店也吃不饱。”石女士说，从商业布局上看，这里有限的业态也是相当失败，建材店、洗衣店、小超市、理发店，还新开物流配送，瞅着有生意也谈不上好。
无独有偶，在东环城路附近一中档小区，门市出租、出售的消息也很多。污浊的玻璃，密密麻麻的广告，各种尺寸都有。在一趟门市前，记者数了一下，16个门市中3家开门营业，剩下13个门市，其中有7个门市贴出出租和出售信息。另外，6个门市虽未贴出任何信息，但从空荡荡的门市内部能够发现，没有任何施工或开业的迹象。
值得一提的是，与该小区门市冷清形成鲜明对比的是，一街之隔已建成多年的另一旧小区，门市已没有空闲，业态链条丰富，空铺难觅。“动不动就一两百平方米的门市，真要是过去了，生意好了还行，要是不好，转兑都难，一签就是3年合同，没人受得了。”一位在旧小区开餐馆的邱老板说，有过到对面开饭店的想法，但考虑到这类型门市投资成本高、客流不稳定，出租不容易、风险高，这个想法也打消了。
这仅仅是个缩影，新文化记者踏查发现，北人民大街、柳影路、八里堡、青年路、北十条，多处小区门市空置率过高同样可见。
探因
泛化开发持有价值减弱
当商品供给大于社会需求时，原本的预期价值就会打折。记者了解到，从目前长春门市行情来看，二环以内的门市每平方米基本在3万元以上，部分门市单价超过4万元/平方米；与其相比，二环以外四环以内的临街门市单价多在1万~2万元/平方米。
是什么削弱了门市价值？经济学家、中国城市经济学会副会长牛凤瑞告诉记者，阶段性行情的商业地产盲目开发、政府配套与新建小区缺少契合度、开发商踩着房价盖房子、缺少，商铺的特性要素等一系列问题，造成了出租难、出售难现象。
具体一点来说，几年前范围内，掀起一股商业地产核心区域外开发热潮，因中国现有投资渠道较为狭窄，人们更相信房地产投资。另外，一铺养三代的投资理财观念，让开发商开始大规模的建造商铺，几年下来，造成供给过大。此外，开发商自建商业模式，往往乐于“摊大饼”，商业规划甚至提前于城市规划，造成配套缺失，很多都没有像样的路。再次，多数开发商只管盖房子，至于今后如何发展，与己无关。但在销售环节，往往放大价值光环，在房价涨幅明显的时候，高举架、大面积，往往是营销的侧重，因为这样获利更多。“不光长春这样，国内的很多城市都有相似的问题出现。”他说，如果按照功能和市场细分，住宅是生活消费品，而门市则是生产资料“再生产”，离城市较远的门市，入住率偏低，客流无法保证、商业业态模糊，进而造成泛化开发，持有价值减弱。
记者在采访中得知，2007年前后，在商业地产模式的推动下，二环以外门市开始放量入市，先推商铺（门市）后卖房，由于社区门市的价格是普通住宅的两倍以上，一度成了那时开发商的销售导向，在2009年后达到了顶峰。此后，在一系列限购政策的左右下，住宅投资投机被政策“禁锢”，作为未纳入限制体系内的门市成为开发商的卖点。
与其相伴的城区外扩，致使一些开发商盲目扩大规模，使体量超过了区域内的消费能力，一些蓝图般描绘的大型商业社区也因为观念过于“超前”，快于城市整体规划，门市价值也未能及时体现。近年来，楼市高空置率下，相当大一部分门市沦为了租不出去、卖不掉的物业资产。
“从建筑上讲，高层建筑的结构上只能开发更多的大面积门市，开发商也乐于这样做，卖出去就赚钱。”一位不愿具名的业内人士透露，为了实现高额利润，部分开发商门市尚未开售，就先炒未来含金量，结果好几年也兑现不了。
反思
如何避免门市冷清再现？
在巨大的诱惑下往往蕴含着极大的风险。可以预见，在城市化进程中，土地资源相对充裕的城郊，势必仍是开发商掘金的主战场，如何避免冷清门市再现？
在清华大学经济管理学院张陶伟教授看来，城市化进程还在推进，短期内，保证商业形态繁荣，各大要素不可能尽善尽美。这就要求开发企业避免盲目门市开发大跃进，前期要做功课，核算一下商业承载能力，适度推广高质量门市。在自建商业模式过程中，能否主动完成部分搭建，诸如知名超市入驻等。以此利用他处客源，营造持续商业繁荣。实际上，目前市内一些开发商已经认识到了这一点，在门市销售过程中也有意主动激活市场潜力。“有的开发商拿出一部分门市自营，低价招商，选一些优势刚性需求项目，先把市场养起来，人多了，业态活了，再卖也不愁，购房者投资门市价值也会有所体现。”李鸿宇说。
牛凤瑞认为，任何投资产品都是相对保值的。只有在稳定的商业环境中才具有保值性。购买者看重的是稳定的投资回报，对于投资人来说，投资房产一定要理性。他提醒购房人，按照业内价值评定标准，地段是否临街、人流、消费驻留性、购买习惯、购买力、便利性、有无商圈规划、举架高矮、开间大小、朝向、性价比、率、有无名校、发展前景，都是门市价值能否实现的要素，投资切勿盲目购买，要有思考。
而对于开发商而言，要把眼光放长远，不能只图眼前利益，开发不是一锤子买卖，盖房子也要有可持续性，在配套规划上要步调一致，这样更利于企业品牌推广，树立价值标杆。
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