[摘要] 自去年11月广州二套房贷首付提至七成以来，不少准备换房的买家最头疼的就是如何凑齐首付。在首付资金不够的情况下，目前市民想换房，主要采取“卖一买一”的方式，但是由于市场不好，旧房难卖到好价钱，部分人暂停了换房计划。在不卖旧房的情况下，如何能换房呢？
自去年11月广州二套房贷首付提至七成以来，不少准备换房的买家最头疼的就是如何凑齐首付。在首付资金不够的情况下，目前市民想换房，主要采取“卖一买一”的方式，但是由于市场不好，旧房难卖到好价钱，部分人暂停了换房计划。在不卖旧房的情况下，如何能换房呢？
近日，记者了解到，有银行推出一种房贷产品，二套房也可以和首套房一样首付三成、贷款七成，对于公务员、律师等特定群体，更是可以做到九成贷款。不过，选择这种“低首付”，需要承受8.5%的高利率。
买家还是要先准备七成首期款
据了解，中信银行推出的此种房贷产品实际上是一种组合贷款，二套房可以申请的七成贷款中，三成为房贷，四成为消费贷款，利率统一为8.5%，比目前二套房贷利率7.21%（基准利率1.1倍）要高出1.29%，最长贷款年限均为30年。据中信银行珠江新城支行工作人员表示，虽然是组合贷款的形式，但是打包在一起的，不用分开申请，买家只需要提交一次资料，并按照申请的贷款总额审批。
有点麻烦的是，买家还是需要先交齐七成首期款，但申请的七成贷款中三成会打到发展商账户，待预抵押登记等完成后，四成的消费贷款就会打到买家指定账户，放款时间需要两三个月。因为涉及消费贷款，买家还得自己准备一份装修合同。
此外，申请的买家还需要交纳评估费和借款人意外险，评估费根据房产价格收取，如300万元的房子评估费大约3500元，意外险则为贷款额的千分之四。
月供压力相对小总利息很高
“这种贷款方式的问题就是利率过高。”大源按揭负责人郑大源表示，但是如果分开申请，目前基本上银行的装修类消费贷款最长只能贷5年，利率为9%。
记者计算了一下，以贷款七成80万元20年期为例，中信银行的“组合贷”月供为6942.59元，20年利息为866220.61元。如果七成80万元分开申请三成商业贷款+四成消费贷款，前5年的月供为12191.1元，总的利息为417745.67元。
由此可见，选择中信银行“组合贷”，20年利息要高出分开贷款40多万元，但是前5年月供压力比分开贷款要小，分开贷款比“组合贷”每月要多还5000多元。
“在首付资金不够的情况下，也有人选择将首套房做抵押贷款，将资金用于购买第二套房的首付。或者先通过按揭公司或担保公司借出一笔钱来一次性付款将房子买下来，然后再通过在银行办理房产抵押贷款来获得需要的房贷资金。”郑大源介绍说，“这两种方式贷款一般可以贷到房产评估价的七八成，利率都会在基准利率基础上上浮20%-30%，贷款年限只有5-10年，买家每个月供楼压力较大。此外，买家通过按揭公司借款，在银行放款前每月还要支付3%的垫资费。”
算一算
20年期80万元贷款比较
形式利率月供（元）利息（元）
商业贷款
首套房6.55%（基准利率）5988.16637157.81
二套房7.21%（基准利率1.1倍）6303.63712872.04
公积金
首套房4.5%5061.20414886.80
二套房4.95%（上浮10%）5257.57461817.78
中信“组合贷”8.5%6942.59866220.61
商贷+消费贷（二套房）
商业贷款三成7.21%（基准利率1.1倍）2701.56305516.46
装修类消费贷四成9%9489.54（5年）112229.21（5年）
共计12191.1417745.67
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