[摘要] 12月3日，成叶华先生发表了《人民币升值不是房价上涨的原因》(下称“该文”)进行讨论。本人欢迎这种基于理性的学术讨论，并怀着真理越辩越明的真诚进行探讨。
外汇占款如何影响楼价
国际热钱流入后，直接去买房子，这样才能影响楼价。这是该文的一个主要逻辑——既然只有直接买房一个途径，那么，中国又限制外国人外资买房，而且热钱又很少。所以得出结论：不可能影响房价。
对此，它又进行了自我逻辑证明：因为热钱到了国内立刻去买房，所以热钱流入应当与楼价呈现正相关。但现实中没有出现1～2个月内的正相关，所以热钱流入很少，不足以影响楼价。
对此，本人还是先借用两位网友对该文的评论。一位叫封尘的网友说：“应该是归结于人民币滥发，导致的货币总量剧增冲击了房地产。”网友雨林途步则指出：“热钱其实量很大，并不在监管的视野里。热钱没有直接持有房地产，看似与房价上涨无关，其实那些短期理财产品绝大多数都与土地房产项目有关，热钱快进快出为这些地产项目提供资金渡过难关，收取利息，地产项目将这些利息加入成本由老百姓买单，由于流动资金充足，地产商可以捂盘惜售，坐地涨价。越涨越买，与供应不足无关。”
显然，这两位网友是了解货币金融的基本常识的：所有的物价涨跌都与货币发行相关，货币印多了，就会通货膨胀，反之是通货紧缩。因此，楼价上涨直接原因是地价上涨，供求失衡，市场炒作等，但在货币上的根源是人民币过度发行。而中国人民币发行中最重要的因素是外汇占款，即从国外流入中国的外币，必须兑换成人民币国内发行。一个精准的数据是，截至2013年三季度，中国外汇占款余额为27.51万亿元人民币(进入中国外资兑换为国内人民币的官方准确数字)，而中国的基础货币总量为26.3万亿元人民币。而如果按照经济学界主流的估计，2005～2008年和2009～2011年两个高峰期流入的热钱总量应不下于1万亿美元，如果考虑到其在国内盈利30%～50%，也约占了外汇占款发行人民币总量的30%～40%左右。
国际热钱投资国内楼市是不是只知道买楼呢？显然不是，谁都知道，买楼机会成本太高，交易税费又高，且不宜变现，特别是2011年中国楼市调控升级后。那么热钱是怎样推高楼市，并从楼市赚钱的呢？
其一，国际热钱兑换成人民币后，首先进入了金融系统，使得商业银行的可贷款资金大增，这样商业银行就会增大房贷力度，这等于帮助刚需者透支了未来的财富收入，进而助推楼价上涨。
其二，正如网友“雨林途步”所言，热钱与商业银行和房地产的关系，是通过银行理财产品和信托等方式发生的，在股市低迷、工商业利润普遍下降的情况下，银行理财产品在过去三年中相当比例投向了房地产。过去三四年间，中国影子银行的理财产品暴增约20万亿元人民币，可对此间接印证。
在这个模式中，房地产商和热钱各得其所。热钱获得了5%～15%，时达到20%的年回报，再加上三年累计约11%的人民币，这与美国10年期国债年率长期在2%以下相比，显然是利润丰厚的。而房地产商则解决了资金流的危机，避免了因资金链崩断而抛售打压房价，可以以时间换房价上涨的空间。加上地方政府减少供地，抬高地价，让面粉价格高过面包价格，进而推高房价。热钱、房地产商、银行和地方政府如此合作，共同抬高房价，最后将各自均转嫁到购房者身上。
在这种模式中，如果央行收紧流动性对冲热钱流入，则国内流动性越紧，债券市场利率、银行间拆借利率越高，民间借款利率更高，客观上越会增加热钱的。此外，这种短期借款或信托的模式，也便于热钱在离场时可以较快变现外流。相比之下，由于房产变现极其麻烦，所以热钱不会喜欢直接投资。
诚然，楼价上涨的原因是多方面的。有招拍挂制度导致土地涨价，有商业银行贷款推波助澜，有房地产商捂盘抬价，有中国民俗要买结婚房等种种因素。
但不能否认的是，人民币增发是楼价上涨的主要货币因素，而外汇占款是人民币增发的来源，而热钱则在外汇占款中占有相当比重。那么热钱为什么来中国投机？显然是趋利而来的，因为在中国不仅人民币单边，而且利率比美国高得多，此外还有其他投资。
最后感谢该文对笔者的提醒，这样本文可让《人民币和高楼价的逻辑关系》更加完整和严谨。
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