[摘要] 经过了春暖花开的三四月份，北京各区域楼市出现了不同程度的升温迹象。而在郊区许多适合首次置业的刚需性楼盘以价换量，受到买房人追逐之后，越来越多的中高端住宅开始寻求入市。而从不少楼盘蓄客和开盘情况看，改善性需求纷至沓来。
经过了春暖花开的三四月份，北京各区域楼市出现了不同程度的升温迹象。而在郊区许多适合首次置业的刚需性楼盘以价换量，受到买房人追逐之后，越来越多的中高端住宅开始寻求入市。而从不少楼盘蓄客和开盘情况看，改善性需求纷至沓来。
140平米以上户型成交连涨两月
4月20个城市中户型(140-200平米)成交面积同比增长46%。报告还显示，中户型已经持续同比正增长，且增幅大幅扩大。目前，中户型成交均价也已经连续8个月高于中小户型(90-140平米)。
具体到北京，90平米以下小户型从今年2月成交占比的37%左右下降到3月、4月的30%以下，140平米以上户型的成交占比增加近10个百分点，4月接近四成。
随着刚性需求在3月集中入市，改善性需求也开始试探性地进入市场，逐步释放。
房企增加改善性房源数量
从市场另一端看，开发商也明显感知了市场变化，开始增加改善性房源数量。在5月已取得预售证的6个楼盘中，郊区刚需盘只有龙湖时代天街和密云双井福园两个项目，其余4个如龙湖好望山、金科纳帕庄园、凯德锦绣、世华泊郡，或者是叠拼之类的别墅产品，或者是位于四环核心地段的中高端住宅，面对的人群已经以首次或者多次改善性为主。
在刚需客群经过年后两个多月的消化后，不少开发商也开始捕捉随之而来的改善性需求。龙湖地产有关人士就对记者表示，近期，包括好望山和长楹天街两个项目，从来访和成交量上，都能感受到改善性需求的进场。此外，对于好望山这类别墅型产品来说，现在的景观季也正适宜推盘。
5月12日，世华泊郡6号楼推出82-130平米的两到三居，约21000元/平米，当天即告售罄。有分析人士表示，世华泊郡的产品对应着首次置业和首次改善买房人。从开发商推盘价格策略看，房企也在通过更有优势的价格，吸引包括改善性买房人在内的客群。
从调查看，在当前吸引出手换房的决定因素中，44.3%的人选择了“价格”，这也表明目前开发商的价格策略，有望吸引更多买房人出手换房。
■调查&解读
继刚需盘放量之后，改善性楼盘也开始成为北京购买者关注的产品。初步预测，5月份及6月份以后，“刚改”盘将会在市场中集中放量。开发商的目光已瞄准了改善需求的人群。到底北京有多少人有换房意愿？为什么换房？哪些区域和价格区间是“刚改”最喜欢的呢？近日，网络调查，共有8300多人参加。
六成人或将面临升级置业
【机构解读】
没有换房经验的占比达到60%，显示出当前购房主体还是以首次置业的刚需客群为主，他们将来在面临家庭结构改变、人口增多等情况时还可能需要置业升级。
有过一次换房经验的网友比例为31.09%，这部分客群以城市白领为主，购房目的多为自住用途，经过一次换房后，能够基本满足家庭3-5年居住需求，如果收入明显增长，还可能选择继续换房。
此外，有过两三次换房经历的人多为中产以上阶层，换房目的除了提升居住品质以外，还包括投资等，未来还有可能再购房。
——亚豪机构
七成人对现有住房不满意
【机构解读】
对现有住房不满足的网友比例高达73.6%。从消费角度而言，“衣食住行”当中的“住”是最能满足普通百姓追求生活品质的一种方式，在中国人的传统观念里，只有住在自己拥有产权的房子里，才能生活的踏踏实实。
从投资角度而言，住房既承载了居住属性，同时还具备金融属性，特别是北京等一线城市的房价长期来看仍然会继续上行，因此对现有住房不满意的网友中，有相当一部分人会在收入增加后选择升级现有住房，从而为楼市发展带来强劲的动力。——亚豪机构
面积偏小是换房首要原因
【机构解读】
对于换房的原因，选择面积小、不够住的网友比例为32.8%，居各选项首位，说明在中央连续多年的大力调控下，住房梯级消费模式已经形成，很多购房者在首次购房时量力而行，购买面积偏小、总价偏低，自己能够负担的住房，在收入提高、家庭人口增加的情况下再升级置业。
第二位的原因是对小区环境及物业服务不满意，占15.4%。小区环境差，是后期的物业服务不到位造成的，说明购房者看重的除了楼盘的硬件条件，也更为重视社区的软服务，这一点，应该引起开发商的重视。众所周知，地产领军企业万科最初就是因为物业服务做得好而被购房者熟知，且早期开发的楼盘售价普遍比周边高出两成左右，体现了物业服务的溢价。
第三位的原因是孩子上学不方便，占14.7%。在当前众多家长重视子女教育的背景下，教育资源的优劣已成为购房者选择购房的关键因素之一，这也带动了楼盘竞相引起名校为项目增值，但名校究竟是“直营”、还是“加盟”，购房者仍需擦亮眼睛，谨慎选择。
——亚豪机构
房价走低促成出手换房
【机构解读】
通过对网友换房意向问卷调查我们看到，决定换房因素的主要原因首先是价格、其次是地段、第三是学区，可以看出房子价格因素依然是主导改善需求人群的主要原因。
我们也调研了目前市场上改善型购房需求客户的情况，主要以两类客户为主。种随着自己的经济实力逐步提升，追求居住舒适度的诉求逐渐提高，这类客户属于目前市场的主力客群，整体购买的实力相对较高，但是他们购买周期相对较长，选择考虑性相对较多，会综合评价物业的类型，关注点主要以物业产品、社区环境指标为项目考量的主要因素。第二类就是为子女上学便利，选择重点学校周边的，这类客户购买周期相对较短，出手速度相对较快，这类客户对于目前市场有所回暖产生了强有力的支撑。
但由于限购的存在，改善需求依然难以完全释放。同时，由于改善性客户购房的谨慎度相对较高，除非目标产品在价格上均达到其心理底线，才能在一定程度上激发这类客群的购买欲。
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