[摘要] 近日,在全国房价下降的呼声中,与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。不少一线城市土地拍卖出现大量地块被延期、底价成交甚至流拍现象。
北京土地市场也面临着同样的问题。从4月份北京市顺义区多宗土地流拍开始,最近几个月来北京持续有地块出现流拍,其中10月份北京市又有多宗地块无人问津。据北京市土地整理储备中心有关负责人介绍,这些地块将会延后上市。
内人士介绍,接近一半的地块集体延期,这在武汉土地市场上非常罕见,但与2008年的情形非常相似。据资料记载,2008年第3号公告原计划出让9宗地,结果4宗地延期;2008年第4号公告原计划出让8宗地,结果也有4宗地延期。
业内人士认为,多宗地块被延期有可能是因地块无人报名,为避免出现流拍给市场带来悲观情绪而暂时不挂牌。“金九银十”大部分城市商品住宅销量下降,影响了开发商回笼资金。同时,开发商利用银行信托融资的渠道也被有关部门切断,资金链出现困难。例如,此次武汉土地拍卖会上延期的优质地块,竞买保证金每宗高达4亿至5亿元。即使开发商有兴趣,但短时间没有凑齐资金,也无法报名。另一方面,大量保障房的建设和上市将对商品住宅市场带来一定冲击,间接影响开发商推迟拿地。
此外,在许多城市的土地拍卖会上已很难看见往日出手豪爽的房产“大鳄”们的身影,参与拿地的多是本地中小型开发商,甚至地段优良的居住用地,都未引来外地开发商或知名房企。
与此相对,在武汉一位自然人花2.3亿元竞得一宗居住用地,刷新了武汉自然人拿地的价纪录。业内人士说,近年来自然人在武汉市土地市场拿地已不是奇闻,但拿地价格过亿元的较为罕见。
北京土地市场也出现“怪现象”,即许多地块的拿地企业均是其他行业的企业,而并非房地产业。如11月2日中国航空油料集团公司、11月3日北京宏远物流有限责任公司成为土地市场的主角。
“开发商似乎变得更理性了。”中房指数系统副总经理姚锐说,近期在与龙头房企的接触中,一个鲜明的感受是,此前从未悲观过的房企大佬表现出谨慎的姿态。“一线开发企业确实感觉到了这轮调控决心。”他认为,随着政策的收紧,开发商的拿地战略、销售战略、融资战略等都将随之调整。
土地与楼市能否形成联动
中指研究院11月发布的数据显示,10月,133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地408宗,成交面积2004万平方米,环比减少37%,同比减少45%。热点城市中,深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无住宅用地现身。广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津。
谢添认为,与初露寒意的住宅市场相比,土地市场“入冬”迹象更加明显。房地产大环境不改变土地市场就难有“起色”,冷清局面也还将延续。
谢添说,在目前楼市的降价预期下,土地市场的冷清一定程度上构成了房价下降的客观因素,给房价下降形成了可能的空间,很可能促使房价下降成为现实。
北京中原地产市场研究部总监张大伟分析说,土地市场的冷静反衬出楼市的不景气,同时,这种低迷的市场氛围又将加速房地产市场的调整,有利于“拐点”的出现。“土地价格是构成房价非常重要的要素,占20%-40%。如果土地价格下跌,将对房价形成一个有力的向下牵引作用。”
不过,姚锐认为,土地出让及成交情况决定的是两年后的房地产市场,土地市场的健康稳定是整个房地产市场健康稳定的基础,“没成交就没有房屋的建设量,跟不上市场的需求,说不定又会反过来推动房价上涨。”
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