[摘要] 部分城市公租房回收周期长达100多年!记者从广东省相关部门一位知情人士手中获得的一份保障性住房报告显示，即使在北京、广州等发达城市，社会资金投资建设公租房也需要20年左右才能收回投资；而回报期最长的是宁波，长达157年。
降风险提有章可循
上述报告称，公租房投资同时面临低和高风险的双重困难，政策必须着力解决至少其中一项，才能实现吸引社会资金积极参与的目标。
该报告还透露，当前存在一个认识误区，认为社会资金投资公租房缺乏积极性，只是因为利润率太低。实际上，社会资金对利润率、率的要求并非一成不变，而是和周转能力、投资风险程度高度相关。无风险的30年期国债，利率仅为5.1%，也有大量机构认购。真正原因主要不在于利润低，而在于风险和不确定性较高。因此，虽然在代建和开发两种公租房主要运作模式下，尽管代建模式利润率更低，仅收取项目管理费，大约不到总建设成本的1%，但企业仍然更愿意选择代建模式，而不愿意选择开发模式，原因在于代建模式无需企业事先垫资、融资，对企业周转能力不会带来影响。
在开发模式下，企业的风险和不确定性较高。风险之一是不能如期建设、如期完工。目前，保障性住房用地大多为毛地划拨，而国土资源部规定企业不得介入拆迁，且社会资金也不具备完成拆迁工作的能力，给直接投资建设带来困难。此外，因城市规划变动、大型政府活动等原因导致施工期大幅度延长现象屡有出现。
即使能如期完工，公租房项目也不一定能如期回款，例如地方政府因现金流紧张而不能履约，或双方对于成本核算存在争议；承租人拖欠租金和管理费，投资方又无法对其采取强制措施收缴；配租环节拖延、因区位因素导致租赁需求不足等客观原因导致公租房空置；政府部门考虑社会影响，将公租房租金长期限制在较低水平。
此外，开发模式下还存在财务风险。企业如用股权资本作为自有资金投入，在目前的情况下，没有任何可能达到企业股东要求的（目前社会股权资本成本年化后，至少在12％以上）；而如果完全采用债权融资方式承建公租房项目，将严重增加企业账面负债率，降低其资信等级以及在其他业务上的融资能力。而按照目前的制度安排，企业在开发过程中如遇到不顺利的情况，也没有任何退出渠道或救济机制。
该报告提到降低社会资金投资建设公租房风险的几个建议：提倡更多采用代建模式；对非投资方经营管理问题导致的亏损，由财政全额弥补；实行商品住房和公租房用地捆绑出让（配建），并尝试建立保障性住房建设指标的交易平台；社会资金持有公租房，应约定退出机制，因非投资方经营管理问题导致无法回款或亏损的，由政府按约定价格回购，政府不能回购的，在保障性住房建设指标交易平台上出售，或改为限价商品房出售，以实现社会资本的退出；允许发行公租房股权型REITs，并在交易所上市交易，提高公租房股权流动性。
而另一方面，还需要提高公租房投资建设的率，以吸引更多企业和机构参与。公租房运营若干年后（如美国规定为15年），社会对公租房需求减少，保障功能已经完成，可允许投资方按不动产残值出售；可参照香港经验，允许在公租房项目中建设一定比例商业、停车位等盈利物业，用于弥补公租房亏损；面向非户籍常住人口、高学历新就业职工的公租房，可适度提高租金标准，并鼓励社会资本主要介入这一领域；参考国际经验（如美国LIHTC计划），对承建公租房的企业予以税收优惠或金融扶持。
厦门市社会保障性住房建设与管理办公室副主任王朝晖表示，香港版公租房，也就是公屋的专业运行机构房委会之所以能良好周转并持续盈利，一方面在于财政资金提供的中长期免息和低息贷款；此外，配建的商业配套楼宇面积较大，租卖结合，可回笼资金，还有停车场出租、居屋出售、对外投资等方式也可获取收入。
以“保障、规范、诚信、和谐”为主题的2011年秋季长春房地产暨相关产业产品展示交易会将于10月14日在长春会展中心举行，为期五天。长春房地产业协会秘书长盛学永表示：本次展会的主题明确，展会将会更好地服务春城百姓，进一步促进长春房地产市场的和谐健康发展。然而，在扑朔迷离的长春楼市中，本届房交会的举行，将带来一些什么样的契机呢？结合参展项目及长春楼市的一些特征，这场房地产业界的盛会，是否会成为长春楼市的一个风向标呢？让我们拭目以待……
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