如何挑选二手房（后附税费标准及商贷流程）

     春暖花开，万物复苏，很多人叽叽喳喳的开始研究买房子了。因为资金有限，为了工作方便，不得不考虑买二手房，带装修，还可以贷款。不像新房，买个小面积的太难了，还都是高层，二手房确实有它的独到之处，今天我们就来扒一扒买二手房都应该注意啥，别闲麻烦，就当是渡个劫，了解了解。

一、首先就是选择地理位置

很多人买二手房没有目标，一会儿南关、一会儿二道的。说实在的，多专业的人也没法帮你选，购房者首先要考虑自己买什么区域（结合自己的工作地点、周边学校、医疗与交通等等）这个是别人无法帮你做主的。选好区域，就要锁定3-4个小区进行筛选，找房子就跟自己找媳妇似的，别问我行不行，你懂的！

二、面积、户型、楼层和价格

买多大面积要结合自身情况，面积越大总价和首付就要越高，这得看你能拿出多少钱；户型南北通透，东西厢房价格低，三阳的房子夏天热通风不好，但是冬天也暖和，这个事情就是仁者见仁的事情了，楼层一般3-4层价格，2、5层价格基本差不多，1楼带花园的价格，顶楼带阁楼的性价比高，但是也要考虑到顶楼防水问题。至于价格，参考周边成交均价（微博、网上很多都能查的到，实在不行找地产的网站或者报纸，同区域的打电话看一下价格，估算平均值）

三、实地看房

如果面积、价格、户型都可以接受，那就是要进行实地看房了 。看房首先看格局和装修，很多二手房中介公司自己收的房子进行了装修。首先，看一下装修材料和质量如何，有没有糊弄需要自己改动的地方。其次，看一下阳台、各个卧室及客厅窗口附近及上方，有没有张毛的现象等，供暖设施如何（部分精装二手房为了节约成本，暖气数不足，看是否可有空间后加暖气）。最后，看窗前屋后是否对楼角或者烟囱，有些人对这些比较忌讳。房龄也很重要，别太老的，如果等着拆迁的请屏蔽此话。

四、再次踏查

如果对房屋比较感兴趣，看房现场不要表现的太过于激动，可在当天稍晚一些或者次日，再次奔赴该小区，周围邻居打听一下供暖温度，该房屋原房主为什么卖房，楼上楼下格局与自己看的有何不同之处（有些房子，为了效果更好、卫生间与厨房改动了原有位置，可能后期因下水距离长，坡度不够，导致堵塞）

五、约房主 谈中介

其实我倒是不排斥中介，在国外房地产经济人是很受尊重的，因为现在的房主都无暇顾及房屋出售的事情，都会委托给中介，所以如果不是身边朋友卖房子，很多合适的房源都在中介手中。

一般新装修的大多数是中介收购的房源，其实装修了也免去了购房者的麻烦，同时也减轻了负担，避免了购买之后还得拿出大把现金来装修。

约到房主和中介后，首先就是谈价格，很多朋友问我：“价格能不能讲到多少多少” 其实，我每次都是一脸懵逼，这玩楞，就跟去中东大市场买东西，会讲价的可能就能讲下来，也得看房主（中介）想不想这个价卖，博主从事房地产十多年，要说地产专业还行，讲价实在是门外汉。就得慢慢磨。

价格讲差不多了，就要看手续了，产权证（不动产证）是否是他本人，如果不是本人就需要有房主委托他人的委托书（中介收房子一般都是委托书,个人觉得很正常，不用担心）主要是产权证、委托书是与你交易这个人名字的。例如：产权证是刘德华的，委托书是刘德华委托张学友，那么与购房者交易应与张学友交易（看一下张学友身份证是否与本人为同一人）

下一步就是中介费用和贷款代办费用了，仁者见仁，怎么讲价自己参悟。

六、房地产交易的相关税费

七、银行贷款的相关流程

1.首先确认买卖双方资质：买方工作及收入情况（是不是打卡工资，是否有银行流水），年龄，以及首付比例，初步计算月供，买方征信情况，是否有信用卡及其他信用不良，近三个月是否调取过信用报告（个人信用报告可以网上查询，及个人柜面查询，个人柜面查询地点是人民广场金融大厦二楼）。如有征信不良需询问具体次数，一般商业银行为连续三次以内（无90天以上）以及非连续5次以内可以申请商业银行贷款。

卖方主要询问房子是否有贷款如果有贷款自己是否可以结清剩余贷款，是否是集体土地（集体土地无法办理商业贷款），如果依据经验怀疑是集体土地可要求业主调取底档。房龄超过30年以上，楼层为4楼及以下多层，及楼梯为室外楼梯的需格外注意。上述房屋需与银行沟通贷款细节及放贷成数。

2.初评，需提供给借款行卖房人身份证复印件及产权证复印件，多数商业银行为指定评估公司评估，部分商业银行由银行内评估。一般为三个工作日内出预评报告。

3.银行面签:初评报告结果出来后约买卖双方带齐所需证件银行面签（备件因双方资质略有不同详见附件）。

4.批复及更名：面签3个工作日左右银行会通知审批结果，贷款批复合格后通知双方办理更名过户。

5.取证：更名三个工作日取新产权证（新证由中介方保管给评估公司传新产权证信息缴纳评估费）。

6.归档，抵押及公证：新证取出后需等二个工作日归档，一般商业银行会在一个星期左右约抵押时间。部分银行为抵押后拿抵押受理单做强制委托公证。

7.取抵押证及放款：抵押后三至五个工作日取抵押证，银行取走他项权利证。最快为当日放款，此时可通知双方留意短信通知放款信息。

以上步骤卖方需配合评估公司看房，银行面签出一次性面。更名出一次面。（如涉及资金监管需要多出面一次）。买方取产权证可以由中介方代取。

以上就是罗列的一部分重点，希望对大家有帮助，购房一定得有主见，否则还是那句话，别人的意见代替不了你。