不动产登记热点问题解读

  1、不动产及不动产登记具体包括哪些内容？

  依据《不动产登记暂行条例》规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记簿的内容包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项。

  2、哪些不动产权利需要登记？

  根据《不动产登记暂行条例》的规定，共有10类不动产权利需要办理登记：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。

  3、我市不动产登记的业务类型有哪些？

  我市不动产登记的业务类型包括：首次登记、变更登记、转移登记、抵押登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记、其他登记。

  4、2016年11月20日之前，各相关部门已经受理且未办理完成的登记业务如何处理？

  启用不动产登记簿证前受理的且未办理完成的登记业务继续沿用原系统、原规范、原程序进行办理，并颁发原权属登记证书，加盖原登记专用章。

  5、实行不动产登记后，原有房屋、土地证书还有效吗？用换新证吗？

  不需要换证。启用新的不动产登记证书后，原有权机构已经依法核发的权利证书、证明继续有效，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。对老百姓持有的旧证书坚持“权利不变, 簿证不换”和便民利企原则，只要产权不发生变化,就不需要换新证, 旧证可以长期使用，旧证和新证并行不悖。在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记簿证。

  6、不动产登记手续法定办结时限是多少？

  依照《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记的法定办理时限为30个工作日，法律另有规定的除外。

  为方便群众, 我市不动产登记利用现有资源，将地上定着物为房屋的不动产登记与房屋交易实行同址办公，将房屋交易、审批与登记流程合并，实现了“一个窗口进，一个窗口出”。通过流程再造，提效提速，压缩时限，长春市涉及抵押登记、转移登记、变更登记、更正登记、注销登记的业务在10个工作日内办结。其余不动产登记业务，区分具体情形在承诺时限内办结。需要注意的是，有的不动产登记需要进行公告、权籍调查、补正资料，这些时间不计算在办理时限内。

  实行不动产登记后，《房屋所有权证》、《土地使用证》合并为《不动产权证书》。办理《不动产权证书》与分散登记时单独办理一个证书看似延长了办理时限，但实际上是缩短了总的办理时限。

  7、实行不动产登记后，如何收取不动产登记费？

  《财政部 国家发展改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税［2016］79号）文件规定：国土资源部和县级及以上地方不动产登记机构办理下列不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、异议登记时，收取不动产登记费，不动产登记费由不动产登记申请人缴纳。

  不动产登记收费标准由国家发展改革委、财政部制定。经请示有关部门，我市在国家未制定具体收费标准前，暂按现行的房屋登记收费标准执行，即非住房房屋登记收费标准为每件495元；住房登记费标准为每件72元；因不动产权证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的，只收取不动产证书工本费；其他情况参照《财政部 国家发展改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税〔2016〕79号）规定执行；待国家制定具体收费标准后，按国家标准执行。

  8、新不动产登记证书包括哪些？

  不动产登记证书有两种。分别是《不动产权证书》和《不动产登记证明》。《不动产权证书》用于证明不动产所有权、使用权等事项。《不动产登记证明》用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不颁发证书或证明。

  9、实行不动产登记后，不动产权证书（证明）丢失怎么办？

  实行不动产统一登记后，不动产权属证书或不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。

  10、不动产登记后，老百姓办理房屋交易和登记手续是否需要分别到不同的场所办理？

  为方便群众办理房屋交易与登记手续，我市不动产登记利用现有资源，将地上定着物为房屋的不动产登记与房屋交易实行同址办公，在景阳大路与大经路服务大厅分别设置了不动产登记窗口，采用“综合受理、并联审批，统一不动产登记”的工作模式，实现同址办公，为市民提供一站式的房屋交易与不动产登记业务。

  11、我市不动产登记各服务大厅具体办理什么样的业务？

  （一）长春市国土资源局国土行政服务大厅负责朝阳、南关、宽城、二道、绿园区范围内不涉及房屋的国有土地不动产统一登记及信息、档案查询，负责本市市区范围内（不含双阳区、九台区）集体土地不动产统一登记的土地信息、档案查询；

  朝阳、南关、宽城、二道、绿园区国土分局负责本辖区内林木、林地和不涉及房屋的集体土地不动产统一登记；

  各开发区国土分局负责本辖区内不涉及房屋的土地和林木、林地不动产统一登记。

  (二)长春市不动产登记中心景阳服务大厅负责本市市区范围内（不含双阳区、九台区）自然人和不动产坐落于朝阳区、宽城区、绿园区、长春高新技术产业开发区、长春汽车经济技术开发区范围内的法人、其他组织国有土地和集体土地上定着物为房屋的不动产统一登记（不含存量房转移登记中的司法机关裁判、企业改制和拍卖业务）及信息查询，负责本市市区范围内（不含九台区）地上定着物为房屋的不动产统一登记档案查询。

  （三）长春市不动产登记中心大经路服务大厅负责本市市区范围内（不含双阳区、九台区）自然人和不动产坐落于南关区、二道区、长春经济技术开发区、长春净月高新技术产业开发区、长春莲花山生态旅游度假区范围内的法人、其他组织国有土地和集体土地上定着物为房屋的不动产统一登记（含存量房转移登记中的司法机关裁判、企业改制和拍卖业务）及信息查询。

  12、为什么已购公有住房出售需缴纳土地出让金和契税？

  根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产在转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

  按照《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令1997年第224号），条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”第二条：“本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。”第四条：“契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”第八条：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”

  按照《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字[1997]52号）第五条：“条例所称国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。”第七条：“条例所称房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。条例所称房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。”

  因此，根据上述规定，对于以划拨方式取得土地使用权的，在转让房屋土地时，由受让方办理土地使用权出让手续，依据所缴纳的土地使用权出让金计征契税；针对房屋权属转移，应依据成交价格计征契税。因此看似交了两次契税，实际上是针对土地出让和房屋转让分别按规定缴纳契税。

  13、已购公有住房在出售时，缴纳出让金的标准是什么，终止日期到什么时候？

  《吉林省人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的实施意见》（吉政发【2003】31号）第七款规定，我市已购公有住房和经济适用住房首次上市交易的，土地出让金按已购房屋坐落位置的标定地价的5%缴纳，不再缴纳所得（不含企业所得税）。

  关于印发《关于国有土地使用权网上会审的实施意见》的通知（长国土用字【2011】10号）第五条第三款规定：“已购公有住房用地（包括经济适用房、集资建房）上市办理出让手续，终止日期确定为2039年12月31日止。”

  14、办理不动产登记需要提供哪些资料？

  申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。各类不动产登记业务的要件、办事程序、办理时限等具体内容可点击长春市国土资源局门户网站（具体网址为：//www.ccgt.gov.cn）或长春市不动产登记网站（具体网址为：//ccsbdcdj.ccgt.gov.cn ）查询或拨打各服务大厅的咨询电话进行咨询。

  15、新证与旧证有什么不同？

  一是证书变了。新证统一为：《不动产权证书》、《不动产登记证明》。二是新证书上，增加了一个二维码，作为储存不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码，就可以立即获得不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。三是证书上既有土地信息，也有房屋信息，内容比原来更多，更细。

  16、实行不动产登记后，哪些人可以查询不动产登记资料？

  不动产统一登记后，对不动产登记信息进行严格的保护。《不动产登记暂行条例》对不动产登记信息的共享与保护有明确的规定：不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料；有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

  编者按 不动产登记是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的重要改革举措，对保护权利人合法财产权、提高政府管理效能、方便企业和群众具有重要意义。

  按照国家、省、市部署和要求，截止到2016年6月30日，我市九台、德惠、农安、榆树四地相继颁发了不动产权证书、证明。自11月20日起，我市将在全市市区范围内开始受理不动产登记。届时，原依法核发的各类不动产权证书、证明将继续有效，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响，即“权利不变，簿证不换”。今后，群众在依法办理变更登记、转移登记等登记时，将逐步更换为新的不动产登记簿证。日前，记者带着百姓为关心、关注的不动产问题，采访了不动产登记工作人员，拨开不动产登记的“神秘面纱”。