[摘要] 俗话说，“一铺养三代”，衡量商铺的标准就是看它的投资回报率，商铺投资是一种高投入的行为，而且，购买商铺还要保证不影响资金的正常周转，虽然“投铺”回报高，但风险也大。那么，目前市场中现存商铺是什么样的经营状态？租金收益又如何？记者为您奉上商铺现状大调查，带您一探究竟。
俗话说，“一铺养三代”，衡量商铺的标准就是看它的投资，商铺投资是一种高投入的行为，而且，购买商铺还要保证不影响资金的正常周转，虽然“投铺”回报高，但风险也大。那么，目前市场中现存商铺是什么样的经营状态？租金又如何？记者为您奉上商铺现状大调查，带您一探究竟。
案例一：专业商圈的商铺
“300平方米商铺一年轻松收35万”
经营途径：自用+出租
租金水平：“只能年租，年租金30万”
关键词：基本满租、投资回报相对稳定
现场情况：记者以租房者身份，来到一个100平方米左右整间出租的商铺，问及租金情况时，女老板这样回答：“只能年租，要是月租就去其他店看吧。”记者走访了东四马路、大马路、永春路、西五路、上海路及亚泰大街（东四马路、上海路与亚泰大街交会路段）的商铺，商圈内商铺招租的只有几家，其中三家是“二房东”，所谓的二房东，就是已经有人把整家店铺租了下来，其中的几个柜台再次出租，就像几个人合租房子一样，减少了成本，同时也降低了风险。
记者走访多家店铺后发现，老板首先会考虑是否是同行业的商品进店，如果是，然后才会谈价格，如果不是，其他都免谈，这似乎已经成了大马路商圈招租不约而同的协议。采访中，记者遇到了刘先生，他2009年在大马路与上海路交会处的万晟·现代城，以1.2万元/平方米的价格，买了一套600平方米的临街底商门市。刘先生介绍说，买商铺之前，很多与他合作的朋友劝他，600平方米的商铺太大了，需要700多万，生意人不适合在一个商铺押上太多的钱。”刘先生有他自己的想法，“可以把600平方米分隔成两个300平方米的商铺，一个自用，一个出租，在大马路这个五金圈子，租出去很容易，300平方米一年收个35万不成问题，这样的投资已经超过了10%。”
记者手记：对于老长春人来说，提起大马路，几乎无人不知，大部分五金用品、电动工具、化工颜料、广告制作材料等都出自这个商圈。这个上世纪90年代曾经风靡一时的商圈，当年GDP排名，为长春的经济发展贡献了力量。如今，重庆路商圈、红旗街商圈、桂林路商圈等各类零售业商圈的知名度，已远远超过了大马路商圈。但由于大马路商圈是一个以电动工具和化工颜料为主的成熟的专业商圈，也是长春为数不多的专业商圈，商圈内的新商铺大多被专业群体消化，这种在特定地区、围绕特定对象服务的专业商圈，其商业价值不可小觑。
案例二：学区商铺
沾光学区 商铺身价一路飙升
经营途径：出租
租金水平：100平方米商铺年租10万以上
关键词：基本满租、投资回报价值高
现场情况：近两年来，净月大学城周边，无论是居住氛围还是商业氛围都十分浓郁，也深受周边大学生以及住户的欢迎。
记者在东北师范大学净月校区附近的商业街走访看到，由于附近多所高校围绕，周边商业街的商铺几乎售罄，商业环境也比较齐全，餐饮、超市、美发、服装店……主要以中型商铺居多，100平方米~200平方米左右的商铺比例较高，部分黄金位置商铺单价甚至直追市区繁华路段。
商铺业主赵女士近期正打算将手上120平方米左右的临街商铺出租，挂上出租信息后，前来问询的络绎不绝，“我这个位置比较好，所以一直不愁租，这种面积的商铺实用率比较高，年租在12万以上不成问题。”
记者手记：近两年来，随着教育地产的不断升温，一直备受关注，“学区铺”价格自然水涨船高，尤其像净月大学城、吉大南校、长春大学等重点高校旁的商铺为热销，受到很多投资客的欢迎。
由于大学生的消费能力和水平在不断提高，顺势带动了其周边的学区商业，与普通的商业模式相比，“学区铺”门槛更低，营业收入相对稳定，投资回报周期也比较短，且由于其客流主要以学生为主，运行模式灵活，因此在目前的商铺市场成为热销和问询度高的一类，投资价值非常高。
案例三：社区商铺
社区商铺 经营业态的选择很重要
经营途径：租铺经营
租金水平：上下两层约80平方米，年租9万元
关键词：业态丰富、空置率低
现场情况：洋浦大街与武汉路交会处附近有多家楼盘，是该区域居民较为密集的地方，这里的社区商铺大多都已出租营业，经过多年运营，已成为该区域内重要的商业组成部分。
但记者以租房者的身份向一家烤鱼店老板“取经”时，对方却表示：“我们这个小区交房都三年多了，周围的商铺都以餐馆、洗车行、小超市为主，看似周边居民不少，消费水平也不低，但各家生意都不温不火的，尤其是去年南边那个商场开业后，附近不少居民都去那儿消费了，我这生意也受到点影响。你想在这投资经营，要谨慎考虑，选好经营项目，不是所有社区商铺都能赚到钱。像小区东边的那家铺子，去年不到一年时间换了三样经营项目，后还是关门了。”
该社区一家小超市老板说：“投资经营商铺，要把眼光放得长远一点，像我这经营生活日常用品，来消费的都是附近小区的业主，等以后周边小区的入住率高了，我这儿的客流量也会大。”
记者手记：随着商业地产的发展，商业综合体越来越多，大型商场之间的竞争也随之加剧，就连身处住宅区的社区商铺也受到不小的影响，不少商铺老板反映生意不好做，一些新社区甚至超过半数的商铺都在闲置中。然而业内人士还是很看好社区商铺的，长春商业地产的成交量中，社区商铺是成交主力。
相较于一些大体量的商铺，人口密集的社区中小型商铺还是具有较强的抗风险能力的，对于个人投资者更加保险，当然也需要实地考察、谨慎挑选。
社区商铺投资主要是由周边消费人群、消费力、地段、经营项目和投资时机决定投资前景的，所以在选择社区商铺时，一定要找准定位，大致了解社区人群的数量、消费水平和消费特点，一些日常需要的消费性项目，生意一般不会太差，如连锁便利店、水果店、熟食、餐饮等，如果小区的入住率不高，那么社区商铺就肯定不太好做，大型、成熟的社区更适合投资。
案例四：传统商圈的商铺
繁华商圈 人气不如以往
探访对象：桂林路商圈租户
经营途径：租铺经营
租金水平：不足10平方米店铺，年租金达10万元
关键词：多家铺位转让、人气降低
现场情况：在长春，提到吃喝玩乐的地方，不少人的反应就是桂林路商圈，除去周边居民的固定消费，不少年轻人也钟爱于这一区域的商业娱乐体系，但如今的桂林路却是昔日风光难再现。
记者走访依林小镇、小燕莎商城发现，虽然商铺基本满租，但人气明显大不如前，有几家店面用布帘挡在门口暂停营业，有的则在门前挂着“出兑”、“转让”的字样。
记者拨打转让电话联系上一家店铺老板孙莹，她表示：“虽然桂林路这一片运营的业态愈发丰富，但人气并未随之高涨，看似繁华的表面，但实际上我们的生意却愈发难做。我在这儿做服装生意7年了，这期间房租一直在涨，这不足10平方米的店面年租要10万多，加上网购、微商的兴起，对我的生意造成了不小的冲击，我是干越久赔越多，实在挺不下去，只好转让了。”
记者手记：很多人在投资商铺时，喜欢在桂林路这样成熟的商圈里选购商铺，因为这儿有较高的客流量、便利的交通设施，也正因如此，此类商圈内的商铺租金可谓一路飙升、居高不下。
另外，并不是在成熟商圈投资经营商铺就一定会包赚不赔。所以，若想在成熟区域内投资商铺，您一定要提前做好功课，算好投资风险和，了解消费群体喜好、选择有特色的项目经营，切忌盲目跟风，否则极易被淹没在名目繁多的商铺中。
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