[摘要] 近日，央行再次降息，这让不少意向投资人群再次“蠢蠢欲动”，当放在银行里的钱利息又少了，普通上班族没有更多时间从事第二职业，投资小户房源成为很多人的首选，然而实际上，如今的小户型产品，想要投资难度不大，但想要看到收益可能没有想象中容易。
近日，央行再次降息，这让不少意向投资人群再次“蠢蠢欲动”，当放在银行里的钱利息又少了，普通上班族没有更多时间从事第二职业，投资小户房源成为很多人的，然而实际上，如今的小户型产品，想要投资难度不大，但想要看到可能没有想象中容易。
按揭、非刚需导致出售难
小杨是一名外地在长定居的化妆师，2009年购置一套LOFT一家3口居住，随着家中姥姥年龄大搬入，房子不够住，于是他想换房，但却发现，即便只购买一套小户型自己搬出来，也没那么容易。“想买小户型是因为总价低，但看了几个房子，一手房能贷款但都太远了，二手房面积小的很多都要一次性付款。我虽然每个月能有6000元左右收入，但已经有一套房子一辆车需要养，没有那么多积蓄买房。”
记者了解到，小户型出售主要针对投资人群，总价低因此很多房主不做按揭，而在新小区，小户型比例则越来越少。这就形成了小户型出手比想象中难的困局。有能力一次性付款的人群大多不投资小户型，需求小户型的人群大多只有能力租房或按揭买房。
以房养房是主流
以房养房，是目前小户型市场的主流。即用出租房子的钱来支付物业等必要养房支出，通常毛坯房出租在500-700元/月，简单装修在800-1600元/月不等，地段和装修环境直接影响价格。业内人士向记者表示，以房养房只是小户型投资的一部分，真正的还是等房子售房。
记者大概算了笔账，单纯以房养房，60平方米左右小户型每年扣除物业等费用，在5000元-8000元左右。出售则需要赚到5万元-10万元以上才能被投资者所认可，但周期一般在5年-10年左右，单价需要上涨1000元/平方米或以上。
“为了规避投资风险，尤其投资风险大于住宅的公寓产品。一旦投资后，产权没有办好时、市场库存量大时、房龄太久都不是出售的好时机。佳的出手时机是，购买房源后的10年以内，手续齐全，房源状况较好，区域成熟，都有利于房源出售。因为小户型面对的还是投资人群为主，所以对方在购买时首要考虑能不能租或卖上价，这和刚需购买住宅产品只考虑自住有所不同。”某二手房中介工作人员介绍。
新区开发小户租售都难
净月西部、八一水库、北湖都是近年来比较热门的新房扎堆区域，以八一水库为例，住宅、公寓价格都在5500元/平方米左右，低于我市新房总体均价1000元/平方米左右。近年来，益田等项目的精装公寓也在区域内创造了不错的销售成绩。实际上，区域内的小户型产品，出租不易，出售同样不易。
陈先生在八一水库区域某项目购买了小户团购房，交房后想通过出租养房，但却发现挂出后几乎无人问津。一些同期交房的业主出售房源，价格也比想象中低，和目前在售新房几乎没有高出多少。
在高新某销售中心，工作人员告诉记者：“买房的都是附近单位职工，婚房人群占主要，一般直接就买两室的了。单身的很多单位都有宿舍。区域内暂时缺少大型商业配套，租房市场还不够成熟。”
此外，记者了解到，由于区域内大多是纯新盘小区，很多项目产品产权证还没办下来，购买二手房产品的人群大多看重房源产权靠谱、现房才会出手，因此开发新区房源租、二手转让都难或将是区域几年内将会持续的现象。
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