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淡化 干预 让市场调控楼市发展

中财网   2014-12-28 20:48

[摘要] 今年来,全国整个楼市大环境一度陷入低迷颓势,与2013年高歌猛进不同,今年楼市供大于求,库存高企,市场观望情绪浓烈,导致价格“跌跌不休”,因此下半年,国内大部分城市纷纷取消限购,接着9月底,央行出台房贷新政,到11月底再次宣布降息,这意味着“限购”已大面积松动,“限贷”已大幅度放宽。

今年来,整个楼市大环境一度陷入低迷颓势,与2013年高歌猛进不同,今年楼市供大于求,库存高企,市场观望情绪浓烈,导致价格“跌跌不休”,因此下半年,国内大部分城市纷纷取消限购,接着9月底,央行出台房贷新政,到11月底再次宣布降息,这意味着“限购”已大面积松动,“限贷”已大幅度放宽。

再加上“楼市调控”继2013年后再度“缺席”今年12月11日在北京闭幕的 经济会议,亦被业界认为是一个重大信号。以上种种都反映出 对房地产行业调控逐渐松动,楼市进入去 化阶段,未来房地产行业将依靠市场自身调节。

楼市的“限”时代

自房地产市场建立来,该行业在整个国民经济中占了很大份额,可谓支柱产业。 不断地出台调控政策,不仅要应对房地产市场自身的发展变化,还要应对整个宏观经济的过热或低迷,这也是我国房地产调控政策复杂繁多的一个重要原因。 近十年出台的房地产调控政策经过实践表明,以 手段调控楼市,往往在短期内奏效,缺乏长效性,并且由于不同地区的房地产市场具体的发展情况不同,用同样的 手段调控容易造成“一刀切”,所取得效果也差强人意,“副作用”屡屡显现。

对楼市 干预措施主要以限价、限购、限贷为代表,因此楼市这些年可谓处于“限”时代。

限价令是针对这几年房价上涨过快,带来一定市场风险的情况下而出台。其中, 受关注的是去年4月份北京推出的限价令,具体内容为新盘报价不能高于该盘此前成交价,也不能高于周边同质商品房价格,否则 将不予发放预售许可证。而事实证明,实施限价令,限房价不限地价,虽然在短期内有效抑制了新盘肆意 行为,却并不能对市场的均价产生实质性的影响,限价政策的出台,使得房企推盘节奏逐渐放慢,造成的直接后果并非是房价下跌,而是市场供应突然紧张。因此这一政策往往遭到诟病。

而限购政策则始于2010年4月出台的“新国十条”,政策出台后,约49个房价过高的地级以上城市纷纷跟进这一政策,相继颁布相关细则,出台限制家庭购房套数的规定,这些城市都以直辖市、省会城市和计划单列市为主。其中,北上广深四个一线城市的限购门槛 ,对购房资格的审核也 为严格。限购令的出台主要是为了抑制 和投机性住房需求,从而使房价有所下降,在短期内取得了一定的效果,暂时打压了房价,但却不能解决楼市的根本问题。

至于限贷,即“认房又认贷”,严格限定银行贷款购房对象。 称限贷的影响力比其他的调控政策要大得多。限贷令能够避免银行信贷风险过度积累、实现房地产市场宏观调控的整体目标起来了极其重要和关键的作用。但如此严厉的房贷政策却难免殃及一些刚需住房需求。

对楼市来讲,不存在限价政策,但也存在限购令,不过也仅是“限外”不“限内”,所谓“限外”是指对境外、港澳等买家进行限购,但不对内地居民实施限购。

楼市进入去 化阶段

今年房地产市场表现出严重的供求失衡,库存高企,价格持续下跌,买家持续观望,整个市场进入下行区间。因此,为了提振市场信心,大部分二三线城市都放松了限购政策。而北京、上海、广州、深圳等一线城市仍持续“限购”,对此,有分析认为,限购政策的调整只是针对部分供应过剩、 需求被挤出的城市。而对于供需关系紧张的一线城市来说,限购政策则暂时不会有明显的松动。

据了解,限购政策放松后,楼市并未出现回暖的迹象,多数城市也仅仅出现了“昙花一现”的成交高峰。如济南市自取消限购后,成交量经历两周的走高,但第三周却回落到限购之前的水平。因而楼市调整还在继续。9月底,央行出台房贷新政,认贷不认房。继40多个城市松绑限购后,限贷又被全面松绑,而且松绑幅度远超预期,其中针对首套的认定甚至超过2009年 宽松政策时期。这种松绑有利于刺激包括改善需求在内的大量需求入市,改善型置业者迎来春天。就江门本地来说,房贷新政出台后,刺激楼市成交量大涨,10月及11月成交破千,不断刷新今年以来的 成交纪录。其中改善型需求也得以释放。

取消限购,松绑限贷都被认为是楼市去 化的表现。业内对此表示,早在上一年十八届三种全会就指出,经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好 和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥 作用,也是楼市要去除 干预的定调,无论是金融市场还是房地产市场,都会利用市场 来调节,对于楼 会更倾向于用一些金融手段,包括税收、利率等来调节,而今年以来 的表现也印证了这一点,整个市场也将一些 干预措施逐步取消。

市场本身会有自己的规律,政策干预太大的时候,反而会扰乱市场的固有规律。纵观这几年的楼市,要么 、要么 ,要么滞销,要么大面积推货,这好比不断蓄水、放水,是很不健康的。正如过去十年,五一、十一、春节这几个长假,都形成了一个重要的消费节点,一旦释放完这一波消费后,市场便又迅速冷却下来,这都是不健康的现象。政策是可以调控楼市,但不能过度依赖,应该适当放手让市场自身调整。而接下来,整个经济增速放缓,整个房地产行业慢慢放缓开发 的速度,楼市的干预政策慢慢减少会成为新常态。

 

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