[摘要] 2014年，上海住宅市场成交面积整体下行， 豪宅市场异常“抢戏“，成为申城房价坚挺的重要支撑。
2014年，上海住宅市场成交面积整体下行， 豪宅市场异常“抢戏“，成为申城房价坚挺的重要支撑。
据相关数据显示，今年三季度，上海住宅市场整体成交面积为214万平方米，同比下跌31.5%，但整体成交均价同比上升9.9%。
回顾2014年楼市，库存高、楼市内部结构调整……传言，房地产“白银时代”已到。这或将意味着地产商盈利、发展的拐点，楼市粗放式生产的终结。在此背景下，房企该如何突围？
2014年，万科、绿地、龙湖等房企先后宣布涉足社区开发，欲通过地产产品附加值、圈层文化等吸引购房者，形成差异化竞争。
而在上海中 市场，楼市圈层聚合效应早已凸显，楼盘附加值已被纳入核心竞争力队列。
传统地段论
外滩豪宅圈层聚合力 化
查看上海楼市三季度报告发现，上海6万元/平方米以上 住宅成交面积10.4万平方米，环比上升17.9%， 公寓成交面积占比8成，集中在黄浦滨江及老西门板块。
其中，位于南外滩滨江带的绿城黄浦湾二期首度开盘，当天便完成10亿元认购金额，超2014年8月上海住宅销售排行榜前三名相加总金额，问鼎上海9月均价10万元以上豪宅销售金额、销售面积、销售套数三冠王。
据绿城黄浦湾营销负责人透露，其购买业主大多为企业家，各行各业都有，并且业主私下也经常有互动，或各自搭线合作。
某业内人士指出，豪宅的 价值不在产品外形，而是其无形的生活圈层和社交圈层。这种独特的圈层文化和圈层平台，将是豪宅之间 的竞争点。
“而大盘豪宅，盘踞稀缺地段，则是一个很好的载体，其能迅速地把分散在各处的、大批的 人士、社会名流聚集在一起。”
无形门槛
过亿别墅 产品、圈层相生相依
如果说稀缺地段上的改善豪宅是少数人的“狂欢”，那接下来这类楼盘就不知道圈子与产品之间，是蛋生鸡的问题，还是鸡生蛋的次序了。
以“亚洲十大豪宅”绿城玫瑰园为例，其业主仅限227位，且身价大多在数百亿级以上。目前在售产品总价过亿，提供定制化设计。
上海•绿城玫瑰园操盘手王虹斌曾表示，“从营销的角度来讲，客观上价格在那里，定位在那里，所展示的品质在那里，也就注定（上海绿城玫瑰园）是金字塔尖人的需求。”
其中提到的“需求”或指产品，或指圈层。这类豪宅以高单价高总价形成的无形门槛，将成为业主身价的一种“名片”，其内部的圈层生活则是一种难以复制的效应。
但反过来想，业主是冲着豪宅形成的圈层生活来的？某 楼楼盘营销负责人告知记者，其实不然，若身价已达数百亿，身边各圈层已不成问题，但是对住宅环境以及文化的追求则上升到了另一个层面，或个性化打造，或文化内涵塑造……而 豪宅的 性正好满足这一需求。
画地造“城”
产、学、居联动打造 综合社区“自给自足”
上海土地稀缺， 富豪有限……但在上海中 市场还有一类产品正在迅速形成圈层，通过产业支撑，联合 ，打造 综合社区。
其中，以紫竹科技园、华东师范大学附属 为依附的紫竹半岛在2014年楼市成交尤为抢眼。
相比版块内其他住宅项目，紫竹半岛精装房的销售均价要高出近万元，究其主要原因，不乏以下两点。
其一，紫竹半岛业主子女可以享受重点大学华东师范大学打造的附属幼儿园、 、初中 学习，这无疑戳中中国父母的内心，吸引大批 的“忠实粉丝”。
其二，紫竹科技园区包含产业、 、居住三大板块，其中产业园区历时近10年发展，吸引了60多家跨国企业入驻，Intel、微软、可口可乐等 500强皆在其中。而据紫竹半岛相关工作人员透露，紫竹半岛一期业主中便有一部分园区内国际化企业员工。
房产 蔡为民曾公开表示，“纵观国际社区居住的模式，紫竹半岛走的是‘产业支撑’之路。这是社区环境形成国际化居住氛围的根本所在。”
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