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放开限购政策 未必就能够化解楼市现有危机

经济观察网   2014-06-01 00:00

[摘要] 房子吆喝却卖不动,库存积压总量攀升,卖地收入难以为继,地方债务压力陡增……在这种时刻,如今的地方政府心头会自然浮上一种逻辑:都是限购令闹的。咱们放开不就都解决了?

房子吆喝却卖不动,库存积压总量攀升,卖地收入难以为继,地方债务压力陡增……在这种时刻,如今的地方政府心头会自然浮上一种逻辑:都是限购令闹的。咱们放开不就都解决了?

在这种逻辑的支撑下,地方政府看似比房企更着急,并开始小心试探限购政策。于是,从今年3月开始,铜陵、宁波、南宁、扬州等地陆续传出调整限购政策。天津滨海新区研究推出不管天津有几套房,新区无房即可购房的政策,目前虽未公开但实际部分楼盘已开打不出限购旗号。

这轮突破限购政策的举动,却并未遭到中央叫停。相反,地方政府“放限购稳经济”的心理,更因为近日炒得沸沸扬扬的住建部人士“除一线城市外,其它城市限购政策可自行调节,尤其是库存过大的地方”的表态,而变得更为涌动激烈。

但放开限购,真的是化解一系列楼市危机的药吗?从增加实际购房需求和改变预期两方面分析,答案是——未必!

实际在部分出台限购令的城市,以户籍和社保做门槛的购房限制,除北上广深仍维持严格审核外,其他级别城市不乏漏洞百出者,买房的多数需求也未曾受到压制。受京津冀一体化利好刺激的河北涿州、永清,天津武清,花费万元左右补办社保证明破解限购,已形成购房者、中介、开发商之间的灰色利益链。这样的操作模式,在杭州、宁波、成都、青岛、昆明等地也并不鲜见。

至于限购退出的救市之举,能否改变购房者对楼市的预期,不确定性很大。需要知道,即便赋予了受限购门槛限制的部分买房人购房资格,在后者明知道楼市下行趋势已定,房价短期大涨不可能的情形下,出于“买涨不买跌”的心理,更多人也会在这个时候选择和开发商比比耐心,等待新的房价低点。

将库存畸高的责任,全部推到限购令身上,更是欠妥当的。比如并未出台限购令的河北唐山,因2007年启动大面积“平改”及随后数年的海量宅地供应,哪怕在当地房管局内部人士的眼中,消化周期也达到3年之久。唐山市领导更是为消化住房库存发愁,住房问题屡屡在重要会议研究。而相信不少人老家的小县城,目所及处楼盘塔吊林立,房价动辄5-6千元/平方米,如今也多是沦落到无人问津的下场吧!

从这个角度看,不管限购或是不限购,三四线城市的库存危机是客观存在的。就连绿城宋卫平都说,靠救市、靠政策只能是权宜之计,真正的长远之路在于第二次改革开放,“政策救不了你的命”。

这种情况下,地方政府需要脱离靠解除限购消化库存的简单思维,而是着眼长远,逐渐告别明显脱离实际需求和实体经济增速,依靠土地和房价的预期来快速造楼造城的开发模式。现阶段则应在住房供应结构上根据需求合理调整,引导当地房企产品升级,如科技、低碳、户型调整方向,缓解产品同质化现象。

那些生存维艰的企业,注定有些要死去。能坚持活下去的,也要自己争口气,不能单纯的等待地方的救市政策刺激,而是敢于自己挤破脓疮,哪怕是提前价格下降回笼资金,重新考虑转型方向大干一场,也比最终被高息的债务拖死痛快。地方政府也需看明白,有些趋势挡不住,挡住也未必好,毋要再推出什么“限降令”。

放开限购不是楼市的药,三四线的地方政府吃了或难根治库存的重病药,其药效却类似西药只治标,可带来短期刺激,药量过猛却会因救市而再度放大楼市泡沫。但有了对自身病因的充分认识和对放松限购的正确预期,这药还必须得吃,毕竟告别了行政色彩的限购令,楼市病人才能朝着由供需关系决定的健康市场迈进一步。

只不过,记得听医生的话,吃完西药,再配上一个疗程慢、调结构、盘活库存的中药方子。有一句话不是这样说么,“中西药结合疗效好。”

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