[摘要] 自杭州打响降价第一枪，长三角降价风波不断升温、蔓延，一向坚挺的上海房价也被爆出“降价”。近日，“明降”、“暗降”、“垫首付”、“特价房”……“肆虐”沪上楼市。
自杭州打响降价枪，长三角降价风波不断升温、蔓延，一向坚挺的上海房价也被爆出“降价”。近日，“明降”、“暗降”、“垫首付”、“特价房”……“肆虐”沪上楼市。房天下今日话题：上海现降价潮 降价背后真相如何？
各类楼盘价格均有松动
首套房：首付20%
位于嘉定南翔的一刚需改善项目于上周日开盘，在付款方式上采取了少见的灵活做法。据楼盘销售人员介绍，购房客户不管是首套房还是二套房，首付均只需要20%，此后3个月内再付10%，对于首套房需要贷款的客户，剩余70%的按揭贷款到账时间由原来的3个月延长至一年，“只要一年内全款到账都行。”
二套房：首付20% 3个月内再付10%
对于二套房需要贷款的客户，在先首付20%，3个月内再付10%之后，剩余40%的首付款在办按揭贷款之前到账就行，而30%的银行按揭贷款到账时间也放宽到一年。
刚需盘：降幅约10%
青浦某刚需楼盘现在非毛坯房的均价定为2.1万元/平方米，与此前该项目的毛坯房均价一致，实际降价幅度约10%。楼盘周边另一刚需项目虽然没有公开打出降价的消息，但据称也会出现价格松动。“现在市场大环境不好，观望气氛很浓，成交周期很长，但我个人认为上海的市场还没到降价跑量的程度。”
改善楼盘：4.5万降至3.7万
位于浦东外高桥的某改善型楼盘也传出了降价的消息。该楼盘目前推出一批花园洋房，均价由原先的4.5万元/平方米降至3.7万元/平方米。该楼盘相关负责人表示，该楼盘目前处于尾盘，只是拿出其中20套位置较差的房源推出优惠，“优惠后的价格多少我也不是很清楚，4.5万元/平方米其实是前期位置的房源的价格。”有业内人士称，该楼盘此前的实际成交均价也在4万元/平方米以下，此次推出优惠其实是在报价基础上打折。
别墅：9.2折优惠
本周末入市的松江某别墅楼盘负责人表示，他们将于本周末，以9.2折优惠推出120套小户型叠加别墅，折后的单价在3.2万元，总价在360万-380万元。“其实从单价看，还是较去年开盘涨了1000多元。这次我们的客户积累情况还算可以，和去年比较差，但比目前的市场环境要好些。”该负责人说，虽然公司在其他城市的项目出现了降价，但对上海市场一直是看好的，上海的项目暂时不会降价。
降价手法揭秘
开发商降价除了直接的打出降价和打折的口号外，降价方式还有哪些。
老客户转手
22日下午，徐汇滨江的一中高端楼盘售楼处人员称，此次推出的特价房源系原先购房的老客户想要转手，“原价在7万元/平方米，优惠后的价格现场面谈，电话里不报价。”
有中介业务员称，售楼处之所以称该批房源系老客户转手，主要是考虑到怕前期购房业主得知降价而心里不舒服，“购房合同都是和开发商签的。”
特价房
近日楼市降价风波肆虐沪上楼市，开发商对对楼市态度愈发谨慎，不少房企以价换量。尽管降价在沪上不少楼盘出现，但是房企们对“降价”还是讳莫如深，不愿直言，有传言浦东外高桥某项目降价，房天下核实发现，该项目确实有低于前期价格的项目，但该项目职业顾问仅表示，是推出的特价房，不承认是项目降价。
对于特价房的推出，有业内表示，这算是一种变相降价，并不直言也是有原因的。降价尽管可以吸引注意力，但对后续推盘价格的掌控并无太多好处，特价盘的推出给房企定价留有一定余地。
预存优惠
福州的融信白宫项目销售处了解到，该项目近期推出的户型正在做“存1万抵10万”的活动，另有多重优惠，可享受15万元优惠；新推出的户型中有11套指定房源更享“特惠价”9999元/平方米。该楼盘此前的销售均价为1.5万元/平方米，即此次活动优惠的幅度超过三成。
阳光城丽兹公馆正在做“存1万抵11万”的活动，部分房源首付只要10万元起，其中的“楼王”预约能享受“存5万抵15万”。阳光凡尔赛宫同在做“存1万享5万”优惠。保利香槟国际实时优惠政策则是“存6000抵10万。”
赠送面积
大智慧通讯社通过调研当前在售或即将开盘的20多个核心楼盘作为样本，优惠的方式主要集中在降价和送面积两种，其中降价幅度，相比国内二、三线城市楼市大幅的降价力度，上海楼市的降价力度依然处在试探性阶段。
万科位于上海嘉定的万科悦城项目一位内部人士表示，目前该项目所有新房都能享受总价5万元的优惠，并给予优先购买的客户30平方米/户的附赠面积房源。
该人士介绍称，目前万科悦城主要以90平方米的小户型为主，项目均价1.9万元/平方米。
开发商揭降价背后
前期价格泡沫较大刚需盘 炒作过度的楼盘先降价
上海某开发商营销总监表示，目前销售压力大的还是那些以跑量为主的楼盘，一些前期价格泡沫较大的刚需楼盘和炒作过多的楼盘也有降价的压力，开发商往往会将价格和产品品质相搭配，形成降价的由头。
“如果接下来还有开发商跟进，我认为也是局部的和阶段性的，有些楼盘价格只要稍微降一点，量其实就能跑起来的。”该总监说，房价不是一直都涨的，处于阶段性的谷底也正常，和2011年年底因限购政策一刀切而形成全面降价不同，当前存在的降价压力是建立在去年价格暴涨基础上的回调。
信贷政策趋紧是诱因
4月以来楼市成交低迷，主要是市场预期出了问题，导致买房人开始观望，开发商方面也随即谨慎起来。同时，去年市场较好，从而透支了一部分购买力，今年以来信贷政策趋紧也是原因之一。“预计4月全月成交量会比较惨淡，3月的翘尾行情不会在4月再次出现，因为3月上半月一些购房者在等两会后的政策，当两会结束没有政策出台的情况下，才开始集中入市。而4月不存在这个因素。”
楼市僵持3个月 会引发价格调整
关于接下来上海楼市会不会出现降价，该负责人说，一般市场出现3个月左右的僵持，才会引发价格上的调整，上海楼市价格即便出现松动也不会在上半年出现，开发商会等到下半年结合宏观经济走势、政策再做选择。“我们旗下的项目4月没有什么推盘动作，主要是工程进度达不到预售标准，我们在闵行的一个刚需项目目前处于尾盘销售，一个月的成交量在二三十套，这与去年一个月100多套的成交量不可同日而语，当然成交量较低也与这个项目是尾盘有关。”
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