[摘要] 浙江兴润置业资金链断裂、24亿银行贷款涉险，十几家银行卷入房企“违约风波”。经济之声评论：小房企困局折射楼市大风险。
【导读】浙江兴润置业资金链断裂、24亿银行贷款涉险，十几家银行卷入房企“违约风波”。经济之声评论：小房企困局折射楼市大风险。
据经济之声《央广财经评论》报道，据媒体报道，两天前，由浙江省奉化市政府牵头，地方银监部门和中国人民银行奉化支行、建设银行共同参加沟通协调会，讨论兴润置业如何偿还35亿元债务问题。兴润置业及关联企业目前总负债35多亿元人民币，其中银行贷款约24亿元，非法吸收公众存款7亿多元，拖欠工人工资和工程材料款等约4亿元。借款利息基本为年利率18%-36%不等。
这件事情甚至引起了外媒的关注。外媒说中国央行紧急讨论救助违约开发商兴润置业。但央行随后在微博上澄清，并无此事。而浙江奉化方面也说，并没有召开什么紧急会议。
谁是兴润置业？为何如此兴师动众？在房地产融资收紧、房企去库存降价背景下，浙江兴润置业投资有限公司这家此前不知名的房企，瞬间被推上风口浪尖。
兴润置业是一家总部位于奉化的非上市房地产开发商。成立于2000年9月5日，注册资本4亿元，法人代表沈明崇，实际控制人是他的父亲沈财兴。兴润置业是奉化当地的房企，沈财兴是奉化房地产协会会长。据奉化金融办提供的信息，兴润置业沈氏父子俩因为涉嫌非法吸收公众存款罪，已于3月11日被移送至奉化人民检察院。奉化金融办提供的信息还显示，近年来，兴润置业及关联企业经营管理混乱，资金链条断裂，经过核实几家公司资产债务情况，初步结论是已经严重资不抵债。在24亿元银行贷款中，涉及建行、浦发和农行等十几家银行。其中，建行奉化支行放贷额度，超过11亿元。
目前引发公众关注的焦点是，政府是否会出面协调？财务救助的可能性有多大？这只是个案还是冰山一角？接下来是不是会有更多小型开发商面临债务违约？房地产企业一旦开始大范围违约后，银行会怎么样？
经济之声特约评论员、房地产专家丁建刚对此评论。
经济之声：先来界定一下，这一次奉化的房地产的案件和以往的其他案件相比有哪些不一样的地方？
丁建刚：我想很多方面都是一样的，首先这是一个个案，刚才编辑也说了，它有诸多的因素汇集，比如说高负债率，而且借高利贷，高价拿地，销售不畅等等，这样一些都是和以前出现的个案是一样的。但是之所以引起如此大的关注，实际上还是中国房地产业现在处在一个非常敏感、非常脆弱的这样一个阶段，这实际上是这个新闻的背景。
经济之声：大的地产出现一个周期性的转折。您预测就这个个案来说，您觉得它的后续发展或者解决办法是什么？
丁建刚：就个案来说，刚才我们听到政府的表态说也没有召开什么紧急会议，我个人认为从个案来说当然应该纳入法律的轨道，也就是说开发商应该承担什么责任就承担什么责任，放贷的银行，银行也是在整个房地产业利益链条中的重要一环，凭什么只能你赚钱就不能亏钱，所以放贷的银行也要承担相应的责任。那放高利贷的个人更要承担相应的责任，当然这里面可能伤及一些买房的业主，这个也没办法，也要承担风险，我想可能要进入清算的程序，就个案来说，但是这个系统性的风险那就另当别论了。
经济之声：咱先说个案再说系统风险，在个案中我们看到有一个点，就是说目前的结论是严重资不抵债，那资不抵债我们看到一些分析原因，是因为奉化当地政府为了推地降低了土地的出让价格，从而造成高价拿地之后抵押物的价格出现下降，您觉得这是导致它出现问题的根本原因吗？
丁建刚：其实这是一个市场现象，也就是说地价实际上是随着市场房价的下降或者是开发商销售不畅而顺势而降，看似这是一个引发危机的原因，但是更重要的原因还是开发商销售不畅，整个市场预期迷茫，预期悲观引起的，当然这个是导火索。即使是地价不降，那么开发商可能照样存在这销售不畅的问题，照样存在这债务违约的问题，我想这是一样的。当然刚才说到的另外一点就会引起系统性的风险，当我们的土地价格下降的时候，所谓的系统性风险就是地方的政府的地方债务大量的都是以土地抵押为抵押物的，当土地的价格大幅度下降的时候，低价大幅度下降的时候我想可能银行都会随之出现系统性的风险。
经济之声：也就是说您觉得系统风险的爆发点，就是系统性的土地降价。
丁建刚：当然所谓系统性的风险那就是人们通常所说的崩盘，实际上这是人们的预期发生了根本的变化，比如说大家预期恶化，那么对未来的市场越来越看淡，没有成交量，那这个时候可能就会出现系统性的风险，而常常风险都出现在人们莺歌燕舞，甚至没有意识到的时候。
经济之声：那就这一次的个案来说，它演化成系统风险的可能性大吗？
丁建刚：我想之所以这么敏感引起了甚至是全世界的关注，那当然必须来提高警惕了。因为这里面有很多背景，就是人们的预期、人们对中国经济未来的预期实际上是一个重要的背景。在这样一个预期比较迷茫和悲观的阶段，你可以看到很多传言，比如说万科在北京的一个楼盘，低开然后就被迅速解读成降价3000元，迅速的传播，杭州两个楼盘降价，迅速引发了资本市场房地产股暴跌，A股大跌这样的事件。甚至杭州前几天还有传言一个平面媒体说杭州库存库存商户型44万套，这是一个非常荒唐的数据，因为杭州到现在的库存量只有11万多套，当然这个库存也是非常高，也是历史的库存，但是未来可供量可能还没有办法换算成所谓44万套，但是也照样会在市场中传播，那说明整个市场处在一个敏感和脆弱的这样的阶段，这些传言左右着人们对未来的预期。
经济之声：您举了几个城市的例子，那我们先说咱把系统分成不同的级别，比如说我们奉化这个系统，它目前的房地产业，您觉得它有奉化当地的房地产或者金融系统风险，从当地来说？
丁建刚：这个肯定是有系统性的风险，因为仅仅这一家企业银行负债就高达20多个亿，对于这样一个县级的区域来说当然就已经构成了较大的风险了，而这种风险我刚才说还会左右人们的预期，可能如果有这样类似的企业的话，那不排除还会继续发展的可能性。
经济之声：那您觉得这种行业性的影响，政府要不要救呢？
丁建刚：必须得救市了。我个人认为李克强总理在3月5号的政府工作报告中谈到了调控的新的思路，也就是分类调控，但是半个月过去了，我们看到有关部门现在还没有一些细则的出台，因为整个预期，我个人认为已经到了非常悲观的地步，那么这种预期必须扭转，政府可以不去救开发商，开发商要承担市场的责任，要承担法律的责任，但是对这样悲观的预期政府必须得有一些救市，至少是有限度的救市一些行动。比如说原来的一些行政性的调控措施或松动或撤除是这样。
一个好消息一个坏消息折射房地产业将迎巨变 证券日报
最近在房地产业公司层面有两个重磅消息：一个是浙江兴润置业深陷35亿元巨额债务的“坏消息”；另一个则是绿地集团655亿元借壳登陆A股的“好消息”。
先来分析房地产业的这个“坏消息”。
3月18日19时37分，央行官方微博发布消息称：“个别外媒报道《中国央行紧急讨论救助小型房地产公司》，与事实不符”，并强调“人民银行未参与浙江兴润置业相关风险处置”。
浙江兴润置业是何方神圣？值得外媒捕风捉影的进行报道。
原来浙江兴润置业是宁波奉化的知名房地产开发商，也就是业界统称的中小房地产开发企业中的一员。其巨额债务危机始于涉嫌非法集资。事发后，当地政府联合成立工作组介入处置，厘清兴润系债务35亿元，其中银行债务约24.7亿元，涉及多家商业银行，其中还包括国有商业银行。
这个案件引发业内广泛关注，其原因是将浙江兴润置业的债务危机看作是中小房地产开发商走向“末路”的开端。
上述“坏消息”透露出这样一个信号：中小房地产开发企业今后将面临严重的资金困境，商业银行对其贷款申请将会慎之又慎，社会融资渠道又难以为继。在这样的情况下，这些中小房地产开发企业的出路就剩下三个：想尽办法“活下去”、被大型房企吞并、破产清算。其中第二条路最现实，经济代价也。
房地产业的“好消息”自然离不开资本市场。
3月17日晚间，金丰投资重组方案出炉，公司拟通过资产置换和发行股票购买资产方式进行重组，拟注入绿地集团100%股权。根据预估，此次注入金丰投资的资产价值达655亿元。一旦重组成功，绿地集团将通过借壳登陆A股市场，并刷新A股规模借壳纪录，同时其总市值也将跃居A股市场房地产行业第2位。
值得注意的是，绿地集团已于去年借壳高盛置地成功登陆港股市场。
自2010年房企A股市场再融资暂停以来，仅有外高桥在今年2月份非公开发行股票获得证监会发审委审核通过。
业内专家分析认为，此次绿地借壳金丰投资登陆A股的方案交易完成后，或许就意味着房企以借壳等方式在内地市场上市或再融资将有条件的逐步放开。
这个好消息释放了这样一个信号：大型优质房企将受到资本市场、商业银行乃至国家政策的眷顾，只要其发展方向不偏离经济转型升级的轨道，资金不成问题。
以上分析仅是停留在房地产企业层面。而对于房地产业的发展，政府又是持什么态度呢？
笔者发现，今年的政府工作报告中并没有出现“房地产调控”的字眼。但在十二届人大二次会议闭幕会后的中外记者见面会上，国务院总理李克强在回答记者提问时指出，“对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。
由此看来，房地产调控是免不了的，但会迥异于以往。
从上面所讲的房地产业的“坏消息”和“好消息”看，这个行业的巨变为时不远。
浙江兴润置业违约背后：外来大房企鲸吞市场 财经日报
昨日，多位宁波业界人士接受记者采访时认为，虽然浙江兴润置业债务违约事件存在经营管理等问题，但其高额银行贷款、高息民间融资等问题，也折射出当前一些宁波中小开发商的困局。
与众多二三四线城市类似，奉化乃至宁波正处在城市转型期。
在土地供应量放大、库存房源增加的同时，一大批议价能力强，具有强大融资能力、成本控制优势的大型开发商纷纷涌入，打破宁波原有本土房企的主导开发格局。在城市品质提升同时，楼市也在利益调整中迎来阵痛，兴润置业成了中小房企中的“出局者”。
在这些业界人士看来，目前房地产市场已到了“大鱼吃小鱼”竞合阶段，中小房企日子会越来越难过，尤其是那些之前高价拿地、销售时又遭遇调控的楼盘，亏损已经在所难免。“不排除在一两个月之内，国内一线开发商为了出货，会在宁波采取策略性大幅降价，对部分区域房价带来冲击。”
房价“风暴眼”初现
昨天，一位宁波房产业界人士对本报记者说，兴润置业实际控制人沈财兴在当地影响力大，“认识他的人，只要家里有多少存款，就想放在他那里。事件发生后，当地餐饮、娱乐等行业已受到影响。”
奉化锦屏为民中介所负责人叶海波认为，兴润置业债务违约，会对当地经济产生影响，具体有多大很难说。目前奉化房价比峰下降了20%左右，兴润置业债务违约事件发生后，当地房价并没有出现明显的波动，主要是其在建的“长汀村旧村改造”为安置房项目，“桃源府邸”为高端别墅项目，与当前刚需或改善性的普通商品房差异很大。
值得关注的是，兴润置业债务违约，令宁波房企为之唏嘘，当地楼市“实景”也浮出水面。
据测算，去年宁波六区（海曙、江东、江北、鄞州、镇海和北仑）成交的住宅和商住用地面积，可建楼盘总规模逾900万平方米，按照近两年宁波市场的200万～250万平方米之间住宅消化量，2013年这批土地差不多可以满足未来3年的购房需求。
上述宁波房产业界人士说，以前宁波各楼盘销售比较平均，但去年出现“两极分化”，一大型房企项目一开盘就卖了1000多套，而一家中小房企项目一开盘只卖了19套。更让中小房企担心的是，原来消费群体比较强化的区域概念，在去年开始有了明显变化，北边的购房者也去南边买房。
该业界人士表示，今年前5大房企的销售目标，已超过去年销售量的一半以上。如果完成，20%的大型房企抢占了当地50%的销售份额，80%的中小房企将瓜分剩余另一半份额，那状况将是极其惨烈的。在他看来，宁波六区住房存量及潜在供应量，足够6～8年时间才能消化。
“不排除在一两个月之内，国内一线开发商为了出货，在宁波采取策略性大幅降价的可能。”该业界人士说，一些外区域的别墅可能要打对折，个别城区楼盘的部分套房可能直降五六千元，“出于财务、项目运作考虑，大型房企会"亏本卖"，这直接影响中小型开发商生存。”同时，为减少财务成本等，大型房企加快开发节奏，不少项目从拿地到开盘只要6个月。
上述业界人士认为，与住宅相比，宁波的单身公寓、写字楼、商业地产供需比可能更为可怕，10年～12年才能消化完。他说，很多写字楼由地方政府在推动建设，去年写字楼卖掉5000平方米的，都能排在全市前十位。另外，大型综合体项目也在宁波风起云涌。
另外一位宁波房产人士昨天向本报记者透露，当初政府没调控好土地供应，就必然会引发如今的价格战，这是市场规律。为稳定房价，宁波一些区县政府已经介入，也有的提前向房企打招呼。
中小房企退市来临
“如果降价管用，还不是太糟糕，说明市场还是比较理性的。”上述宁波房产人士说，地方也应该看到，当前宁波地价综合测算，虽比以前地价有所下降，但下降幅度不大，主要是房企持有的商业地产体量较大。
“大型房企博弈更趋白热化。”宁波宁房地产城投置业企划经理吴晓东最近对本报记者说，大量外地大型房企进入宁波楼市，他们具有拿地成本低、财务成本低等优势，在提高宁波楼盘品质同时，也相应地拉低了当地房价。目前，绝大部分大型开发商在宁波均有项目。
在利益调整带来的阵痛中，一些本土小型房企的竞争优势不再，他们极有可能在这轮竞争中退出市场。
尤其是，那些之前高价拿地、销售时又遭遇调控的楼盘，亏损已经在所难免。
如何保持供地力度，同时又能兼顾地方债务，也考验着宁波等诸多城市的经营智慧。
审计公开数据显示，截至去年6月底，宁波政府负债约1733亿元，尽管债务风险总体可控，但还债压力也不小。相对来说，宁波地方财务运行良好，去年该市公共财政预算可用资金981.07亿元。同时，去年土地出让金达734.1亿元，同比增长53.8%。在基础设施等固定资产投资驱动下，预计宁波今后几年土地出让量还将保持一定规模。
宁波华星房产咨询有限公司副总经理陈敏梁认为，宁波作为副省级城市，具有港口、交通、制造业等众多优势，大型房企入驻、中小房企退出是宁波房产市场必经过程，城市品质提升同时也会带来楼市阵痛。
房价下调难抵利率上浮 购房者难享受降价实惠
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