[摘要] 于凌罡作为“中国合作建房第一人”，其在合作建房“前线”已经奋斗了十年，然而，他的梦想却始终保持“晚点”状态，迟迟未到；2009年年底宣布暂停合作建房，其“蓝城计划”亦被“冰封”。
于凌罡作为“中国合作建房人”，其在合作建房“前线”已经奋斗了10年，然而，他的梦想却始终保持“晚点”状态，迟迟未到；2009年年底宣布暂停合作建房，其“蓝城计划”亦被“冰封”。2014年2月15日，于凌罡与维权专家舒可心“结合”，召开合作建房咨询会，首度将“矛头”对准“一起集资赚钱”理念，大有“重出江湖”缔造成功之势。
“合作建房方面，今年的目标特别简单，就是跟舒可心老师一起，组织100个靠谱的人，能够规规矩矩的把这个地拿下来，希望能够像舒可心老师之前成功组织合作建房那样把房子建起来。”于凌罡在接受凤凰房产专访时坦言。
个吃螃蟹者于凌罡
2003年，于凌罡“揭竿而起”欲要“自己做开发商”，抗击高房价。于凌罡曾在多个网站上发帖，号召人们参与共同建房，成为中国倡导合作建房人。所谓合作建房，就是住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，之后选购合适地块，聘请设计公司与建筑公司进行设计与施工，最后验收付款入住。在这一过程中，可以省去一般房地产开发融资、销售、广告等成本，购房成本比同样的商品房便宜30%至40%左右，便宜的价格成为参与合作建房者关注的重点之一。
在于凌罡眼里，合作建房就是一起做开发商，一起花钱购买服务，将所有的消费明码标价，实行AA制。具体如何定义“于凌罡式”合作建房？2004年12月，于凌罡正式发起合作建房，提出了为住房人为争取“配套权、物业自主权、成本价住房”的三项基本权利，并设计了以“政府规划管理、住房人出资、专业公司建设、金融机构监管”为特征的新开发模式。
在上述三大基本权益中，于凌罡将物业自主权视如生命，并声称决不会退让。于凌罡表示：“我把物业自主权当做生命，哪怕是我爸需要我让出这一权益，我也不一定同意。”通俗来说，物业自主权其推行的方式类似物业制度，也就是将物业收入公开，然后返还给业主。
在确立基本的实行制度与开发模式之后，2005年4月4日，于凌罡着手成立了北京合作蓝城咨询服务有限公司，并推广“蓝城模式”，于凌罡总强调，合作建房不是他的最终目的，建立“蓝城”与有品质的房子才是其目标所在。而老百姓买一个房子的最终目标也不是仅仅为了“我有房了”这句话，而是他们能够幸福的生活。
屡战屡败屡败屡战
万事俱备，2005年，于凌罡用实际行动发起了合作建房“革命”，“革命把火”选址“新中街1号地”地块，并与北京万通地产[简介 实时动态]股份有限公司（下文简称“万通[简介 实时动态]”）达成“战友联盟”，委托万通出面拿地，项目建成后，出资业主与万通共享获利。
2005年4月，于凌罡组织合作建房业主授权万通在2.2亿元以内拿下挂牌价为1.92亿元的北京新中街1号地。拿地前期，于凌罡则需找到400户合作建房业主，每户拿出24万元保证金购地，购地之后每人可办理24万元的按揭贷款。而万通地产[简介 实时动态]则通过项目贷款帮助解决剩下的购地资金，利用上述按揭贷款进行开工建设。
项目建成后业主可以利用底层商铺和车位盈利，赚回贷款及利息。按照计划，项目的获利部分万通和业主之间三七分。根据于凌罡的回忆：“我们测算该项目大概能盈利三个亿，与万通三七分成，九千万是万通的利润。我们的利润则体现在用便宜的价格得到了房子。”
筹款初期，四天就已集款六千多万，进展十分顺利。然而，“后劲不足”，有意参加合作建房者由于资金有限，最终难以拿出24万元保证金，受困于资金短缺，于凌罡不得不放弃竞争“新中街1号地”，次合作建房尝试“不幸夭折”。现今，新中街1号地建成项目为瑞士公寓，从21世纪不动产二门店经纪人李先生得悉，该项目均价已达5.5万/平方米左右。
相隔三个月的时间，于凌罡在2005年7月发起了合作建房第二次尝试。此次尝试瞄准“芍药居”地块。根据于凌罡的回忆，该地块位于地铁13号线与10号线的交界口，地理位置极好，并以北京新中街1号地块相同的合作方式授权万通。倘若能拿下该地块，于凌罡测算出的房价为4850元/平方米，首付15万元，20年的贷款，月供900元，比同地段房源便宜40%多。
然而，“芍药居”地块同样遭遇资金问题，只是这一次与成功只一步之遥。只差200万元就能凑足4000万元以竞买地块，200万的差距使得于凌罡痛失“芍药居”地块。“真的是与成功失之交臂。”于凌罡感慨万分。
十余年来，于凌罡先后经历过北京东四十条1号地、芍药居甲2号地、工体4号地、大屯地块以及花园北路25号地拿地失败，五次“败走麦城”，拿地失利似乎成为了于凌罡不可逾越的魔咒，资金问题成为其失败周而复始的原因。
“雪藏”近三年 携手舒可心欲建“灯塔”项目
屡次拿地失利，于凌罡也曾放弃过。2009年11月，于凌罡在博客上“愤愤然”宣布暂停合作建房，因此，于凌罡之后近三年进入了“养精蓄锐”阶段。然而，合作建房已然成为于凌罡的使命，屡战屡败又屡败屡战更加坚定了他对成功的渴望。2014年2月15日，于凌罡召开合作建房咨询会，会上正式宣布“卷土重来”，此次合作建房将与维权专家舒可心携手打造个成功的“灯塔”项目。
于凌罡在合作建房咨询会上描述，未来舒可心将承担合作建房组织建设和维护，以及项目公司决策的组织工作，其本人则主要负责具体项目的寻找和评估以及土地、规划、建筑、销售环节的工作。
根据于凌罡所撰写的《合作建房方案与测算》初稿，合作建房涉及的地块类型有所放大，公租房地块也成为于凌罡下一步目标。其针对开发公租房的方案轮廓已初现，每套面积约60平米的公租房，需要合作建房者投资30万，预期每月出租金可得2000元，具体的实施，根据地块不同会有所波动。
另外，于凌罡欲将大钟寺华杰大厦地块和刘家窑地铁C口蟹老宋南侧地块这两宗地块“纳入囊中”。大钟寺地块为已有规划手续的改造项目，预计需要投资24000万元，得到1.2万平方米房产等权益，开发周期预计两年。而刘家窑地块仅可建36套100平米三居，须参与人出资现款160万/套起，总款不足4000万元则难以交涉。
由此不难看出，于凌罡面对的“强敌”是资金。通过总结失败经验，“以后具体选择什么项目，要先看大家能凑多少钱，而不是反过来先确定将要开发的项目再进行集款。如此效率极低，且事实也证明如此行事根本买不到地块。”于凌罡表示，我们必须本着“相信房地产行业存在暴利”，以及承认“分散理财不如合伙投资”的基本原则，来授权给专职做事的团队。
理念转变 锁定投资人群
合作建房经历了十余年的发展洗礼与锤炼，“其最重要的环节在于拿地，而拿地则需要充足的资金支持；但是这当中就存在一个矛盾，大部分参与者就是由于资金短缺，才想通过合作建房来达成买房自住理想。”意欲参与合作建房的刘女士表示。事实上，合作建房在国外早已存在。其目的就在于为了解决低收入人群的住房问题。
面对上述矛盾，舒可心表示：“纵观这十余年的合作建房发展，大部分人都认为合作建房是建立一个‘乌托邦’，大家都要住在‘乌托邦’。而在我看来，这个想法其实是不全面的。现阶段一定要转变思路，合作建房其本质与房子没多大关系，而是大家一起集资建房，大伙一块赚钱，而不一定是自住需求。”
在北京从事电子商务工作的周先生很是认可舒可心的观点，其表示：“我并不是没有地方住，如果合作建房地块的位置不好，基于购房的成本压缩了，我可以不自住，就当做投资。”然而，家住北京通州[实时消息 价格 户型 点评]的李女士则表示：“现今，合作建房门槛为60万元，甚至上百万，对于我们自住刚需人群来说是一笔不少资金。门槛越来越高，未来参与合作建房的人势必将是一群富人，而合作建房将沦为其‘赚钱的工具’。”
基于“大家一起投资赚钱”的理念，“于舒”式合作建房前期采取“占位资金”管理方式，针对每个自愿参与合伙的人士，应先筹集少量“占位资金”（例如5万元）以确定参与具体项目，这笔资金不能退，只能转让，以此确立资本的稳定。其次，当有具体项目需要资金启动时，将同一时间将信息群发，以资金汇入统一账户的时间为准，优先选取购房人参与项目开发，这笔资金称为“认股资金”。
项目建成后如何进行每个房屋的分配？舒可心建议，按照房号顺序，依次竞价选房，有两人以上同时希望得到该套房屋时，需要公开竞价，价高者得，溢价成为公款，每次竞价分房结束后，总溢价按出资比例分给业主。
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