[摘要] “我认为2013年房地产的关键词是分化，”独立经济学家、北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛说，“房地产市场的区域性分化从2002年就开始了，只不过2013年非常明显，我相信2014年会更加明显、更加清晰。我相信随着时间的推移，中国的楼市分化得更彻底，一定要谈区域，而不是以点带面、以偏概全。”
“我认为2013年房地产的关键词是分化，”独立经济学家、北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛说，“房地产市场的区域性分化从2002年就开始了，只不过2013年非常明显，我相信2014年会更加明显、更加清晰。我相信随着时间的推移，中国的楼市分化得更彻底，一定要谈区域，而不是以点带面、以偏概全。”
房价需区域化讨论 北上广不能代表
“我始终坚持，如果背离区域性谈房价我个人认为都是无稽之谈，”杜猛说，“因为往往我们一谈起房价，就谈北京和上海，而北京、上海、深圳占了中国房地产可开发面积的21%左右，总销售额只占了12%，并不能代表的市场。”
杜猛认为，在2013年，房地产调控已经不再执行“一人得病全家吃药”的方法，各地方政府对自己城市的房价在分别进行管控。“我认为2002年，我们国家的房市应该说已经形成了区域性分化，而且非常严重。比如我们的一二线城市，只要是限购的城市都有供求关系失衡、公共产品失衡造成的价格过分上涨，所以它才进行限购。这是一个很特殊的市场。”他说。
在杜猛看来，三四线城市、乡镇房地产分析的缺失是今年的一个重要问题，“我们地产界有一大堆发烧友，就是要逐步用一二线城市的现象代替中国房地产三四线城市甚至五线城市，所谓五线城市就是乡镇。所以我认为五线城市又这么大，他们也在做，他们存在的市场有人愿意去分析吗?不愿意去分析。”
“这样的情况下，我们判断的市场是失真的，”杜猛说，“要区域性地看待中国楼市以及中国房地产行业。目前，有一种不健康发展、非理性发展的行为，我认为我们在2014年的时候要注重这一点。”
房企“不差钱”猛拿地 垄断是地价飞升主因
房企不差钱和土地价格增幅大是房企在2013年发力拿地的主要因素，杜猛说，“大部分房企不差钱，从很多房企提前完成全年销售额就可以看出来。他们拿地的钱一个是销售额汇款，另一部分是资本市场募集和增发的资金。”
除了不差钱，杜猛认为土地增幅高是促进房企拼命拿地的一个主要原因，“我们土地增值，十年调控始终保持在两位数字，有的保持在9.5-13.4这个区间，大部分都保持在两位数，的土地增值在这个数字，，我融资成本很低，可能就是7，我要是涨到13、14，那等于我买了地坐地不动我都可以赚钱。”
针对2013年不断出现地王的情况，杜猛表示，土地的垄断政策导致了土地价格的居高不下。他说：“解决问题就是要坚决地落实三中全会的精神，进行土地政策改革。”
“地价为什么涨这么快?”杜猛反问，“卖地现在是相对垄断，稀缺一点就能卖个好价;我一次性推出五千块、一万块土地，地价马上就下来了。”
分化是去年地产主导词 土地政策应全面改革
对于2013年的房地产市场，杜猛选择了“分化”这个词作为总结。“重点分为三个部分，”他表示。
首先是政府在退出市场，“过去可能是插手多了，现在越退越多，就是要让市场决定整个房地产行业和楼市，当然制度另当别论。”杜猛说。
其次是制度的重建、改革，杜猛说，“根据三中全会的精神，房地产制度的重建和构建，而不要进行微调，特别是土地政策，因为它影响着我们的城镇化，所以一定要进行整个房地产市场制度的重建，在现有的基础上优化和全面改革。总之，根据三中全会重启改革的精神，我们房地产管理的相关政府部门要拿出条款，打破‘游戏的壁垒’，从而保证房地产行业的健康发展，保证楼市不那么疯狂。”
“房地产不是只有70个城市，”杜猛说，市场的分化是他表示的第三个重点。“中国房地产市场不是现在在分化，早就开始分化了，只不过2013年非常明显，我相信2014年会更加明显、更加清晰。我相信随着时间的推移，中国的楼市分化得更强更大，一定要谈区域，谈一线、二线、三线城市的楼市，而不是以点带面，以部分代表整体。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
