[摘要] 在资金和调控的双重压力之下,新房和二手房成交均体现出回稳态势,与此同步的是中原地产监控城市推盘量和认购率均稳步提升,上周推盘量增长24%,认购率从57%升至60%,目前看此态势仍将持续,使得后续的网签数据维持在比较稳定的水平。
在资金和调控的双重压力之下,新房和二手房成交均体现出回稳态势,与此同步的是中原地产监控城市推盘量和认购率均稳步提升,上周推盘量增长24%,认购率从57%升至60%,目前看此态势仍将持续,使得后续的网签数据维持在比较稳定的水平。
短期限购难以退出 抑制需求较为明确
在投资者纷纷讨论长效机制的大背景下,房价仍然是判断政策走向的重要因素。在此前房价高位运行的情况下,政策面压力难以释放。厦门、沈阳、南昌、长沙、南京、杭州和福州均通过提高二套房首付比例或是提高外地购房者购房条件等方式,继续收紧限购政策。虽然此两种调控的方式,均只能在短期影响购房者的购房预期,从而影响成交。但从长期来看对成交和房价的影响可能都较为微弱。
近期一二线城市均收紧限购政策,即使是政府在酝酿长效机制的时期,政府对于房价上涨的容忍度仍然有限,短期限购政策难以退出，甚至有继续收紧的可能。2013年11月,百城房价指数显示新房价格整体环比上升0.68%,较上月的历史高位下降0.56个百分点。房价环比上涨的城市69个,较上月减少6个,在各地按揭贷额度紧张的背景下,11月房价环比涨幅有收窄的趋势,这是今年以来房价环比涨幅首次较为明显的收窄,值得关注的是能否持续收窄,从而缓和当前的政策面矛盾。
不过后续房产成交大幅改善的机会仍较小,一方面央行政策仍以被动对冲为主,资金面不宽松；另一方面各地政府为完成年初制定的房价控制目标纷纷出台调控政策,提高二套房购房门槛并控制预售价格,抑制需求较为明确。
房产缺乏趋势性上涨催化剂 政策基调暧昧
据统计300城市土地市场供求均有所下降,但兴业证券(601377,股吧)统计的18个重点城市的土地成交有所上升,土地市场冷热不均的局面仍在持续。300城市推出住宅类用地面积环比减少3%,同比减少5%,300城市住宅类用地成交面积环比减少29%,同比增加5%。而18个重点城市住宅用地供应减少但成交有所增加,推地面积环比减少18%,同比减少24%。而成交建筑面积环比增加15%,同比增加30%。重点城市溢价率达到23%,较上月下降3个百分点,但仍维持高位。
目前看来政策基调依然暧昧,短期缺乏明确的催化剂。二线城市出台政策被市场认为是预期之内,且是过渡性政策,中央对于房地产产业的态度仍不明确；央视报出的多个上市公司土增税欠缴事件也说明：地方政府增收与房价上升带来的民生压力依然是与房地产市场博弈的主要因素,并且看不到明确地解决方案。
并且11月地产板块跌幅位于各行业。当前房地产板块TTM-PE仅10.9倍,相对沪深300为1.22,估值处于极低位置,继续下行风险小,但无论从成交面、流动性还是政策面都缺乏趋势性上涨的催化剂。
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