[摘要] 对“小产权房”维持零容忍:国土部、住建部22日发布关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知
对“小产权房”维持零容忍:国土部、住建部22日发布关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知,要点在于:
1、重申 “小产权房”的不合法性;2、强调农村集体土地不得用于经营性房地产开发,城镇居民不得购买宅基地及“小产权房”;3、对小产权房监管上升至问责制。近期以来,市场上多有舆论传导农村土地改革加速将加速小产权房转正、农村集体土地入市的错误观点,我们今年分别已发布了《城镇化之宅基地》、《土地流转专题-流水不腐,引渠待成》等报告向市场传达理性的声音,此次两部委的紧急通、‘以及此前安徽国土厅对“宅基地”不能买卖的表态符合我们一贯的判断。我们再次强调,小产权房以及农村集体经营性建设用地流转中短期对商品房土地供应市场冲击是伪命题,城镇土地供应体系至少在中短期内牢不可破。
农村集体土地流转需先立后破:从已经建立农村土地流转制度的其他国家经验来看,清晰的产权边界是实现农地流转的关键,在推进农地流转制度前每个国家都必须建立起一套农地使用权流转的宪法、民法、土地管理法等法律规范体系。从我国现阶段来看,农村土地流转趋势已定,但其制度变革应该是循序渐进的,并不是一个政策、一次会议就能解决的,所以我国农村土地流转制度的建立需要先立法再破题,首先是《土地管理法》等法律的修订,其次是农村集体土地使用权的确权工作。而从目前进展来看,这两个工作在短期内完成的概率较低。
农地改革试点难撼根本:去年7月6日,国务院农村综合改革工作小组就曾下发了《关于开展农村综合改革示范试点工作的通知》,选择安徽等10个省份进行农改试点,今年11月份安徽省政府公布的《安徽省政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》只是在原有试点的一次规模上的扩容以及具体改革措施的延续,市场不应过度负面解读。另外,目前各地对宅基地流转的尝试都是建立在不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的原则上,所以,在现有土地、物权等相关立法没有突破的情况下,即使有个别地区的流转模式有进展,也不具备推广意义,更不会对现有房地产供应体系产生根本性变化。
维持行业“买入”评级:我们今年以来一直强调的“行业调控思路已变”观点已经多次得到市场验证,“三中全会”后房地产政策面的负面压制进一步趋弱,行业将迎来以拼市场份额、竞争门槛、差异化优势的时代,此次两部委对小产权房的紧急反应是对土地供应体系错误理解的一次纠正,维持行业“买入”评级。
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