[摘要] 北上广等特大城市未来三年住房奇缺的情况将持续存在,房价上涨动力仍存。之前每轮楼市调控政策都打压了供应或贷款,而之后都出现了报复性的反弹,这也是今年房价持续上涨的原因之一。
北上广等特大城市未来三年住房奇缺的情况将持续存在,房价上涨动力仍存。之前每轮楼市调控政策都打压了供应或贷款,而之后都出现了报复性的反弹,这也是今年房价持续上涨的原因之一。
“京七条”、“沪七条”、“深八条”,再加上刚刚出台的“穗六条”,“二套房首付七成”的一线城市终于凑成了一桌麻将。
4大城市加码调控,还是因为房价涨幅出乎意料。11月18日,国家统计局发布10月70个大中城市住宅销售价格的变动情况:在新建住宅领域,与今年7月、8月和9月等的情况类似,价格出现同比上涨的城市继续保持69个,其中,上海创造了同比涨幅,幅度高达21.4%,北京、广州、深圳排名第二到第四位,涨幅均超过了20%,分别为21.2%、20.7%、20.6%。
对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟在官网称,判断房价长期变动趋势还要参考定基指数的变化,“北京、上海、广州、深圳等一线城市尽管今年近几个月新建商品住宅价格同比上涨较多,但从以2010年价格为100的定基指数看,三年来每年平均涨幅在7%-8%左右”。
不过,中原地产市场研究部总监张大伟发现,10月,主要城市新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个,这意味着,21个城市完成年度调控任务“已基本无望”。而截至发稿,今年3月和4月立下“军令状”的诸多城市尚无一家对此进行表态。
一线城市还要“疯狂”多久
一片“崩盘论”声音中,10月中国的房价还是没有出现明显的回落迹象。国家统计局数据显示,在新建商品住宅方面,70个大中城市中,价格出现环比下降的城市仅有2个,分别是秦皇岛和温州;持平的城市有3个,分别是郑州、牡丹江和南充;但上涨的城市有65个。其中,一线城市中的“北上广深”均以20%以上的涨幅领跑“房价榜”。
对于部分城市来说,新建住房同比20%的涨幅已算“比较客气”了。《国际金融报》记者今年8月、9月和10月曾随朋友和父母看过多家楼盘,当时,他们的表态几乎一致,就是“夸张”。比如,在宝山区中环边的一个不临地铁的楼盘,今年4月、5月还停留在2.5万元/平方米的水平,但在火热市场的推动下,目前已达到3万元/平方米。
而去年10月嘉定新城附近的一处“刚需户型”总价160万元以上的新盘,今年的标价已然突破200万元,且按销售人员的说法,还可能“更贵”。
“房子永远没有最贵,只有更贵。”闸北区管理5家门店的一位地产经理在和《国际金融报》记者聊天时透露,闸北区部分二手商品房楼盘,去年同期可能会以2.5万元/平方米的“内部价”到手,“今年你再去买,可能会以超过4万元/平方米的代价才能拿下”。也就是说,该楼盘的涨幅显然早已超过了20%。
“一直在看今年的楼市,我也没想到这么火。”一位四线房地产开发商对《国际金融报》记者说,“本来以为,去年年末的火热只是暂时的,且今年2月出台了新版‘国五条’,让市场‘吓了一跳’。但是现在看,当初的判断全都是错的。”
不过,刘建伟认为,“城市之间房价变动仍是差异较大,同比价格上涨较多的,仍主要集中在一线城市和少数二、三线城市,大部分城市房价同比涨幅总体平稳”。
“二套房首付七成”影响几何
在国家统计局看来,10月份房价环比涨幅收窄,与部分城市进一步强化调控政策有关。“一方面,由于开发商看好‘金九银十’这一传统销售旺季,力推新项目,市场供应量增加,一定程度上房价上涨的压力有所缓解。另一方面,一些城市对部分项目也进一步严格了房价的销售审批条件,房价环比涨幅受到了抑制。”国家统计局表示。
事实上,就北上广深看,从10月开始,市场出现了进一步的调控举措。
上海研究院的报告总结称,10月份,“京七条”、“深八条”对楼市加压,北京在既定政策的执行上主要围绕“供给端”进行全面升级和强化,深圳则重点从加大土地供应、继续严格限购限贷、加大安居型商品房和保障性住房供应的力度等方面抑制房价过快上涨。到了11月,上海紧随其后出台“沪七条”,严格执行差别化的住房信贷政策等措施用以平抑房价。
对此,“今年第四季度,房价环比涨幅将继续放缓,未来半年房价涨幅有望回归合理区间。”
然而,从不少城市房价涨幅上看,前10月房价涨幅超过10%的城市有21个,4个一线城市涨幅均超过20%,还有26个城市涨幅在8%-10%之间。有媒体称,“相比约8%的城市居民实际收入增幅,很多地方‘房价涨幅低于收入增幅’的调控‘军令状’已成戏言。”
据今年早些时候各地的“军令状”,北京2013年房价控制目标是“全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定”,上海的目标是“按保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施”,广州和深圳的目标均为“2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅”。
从目前“北上广深”同比20%的涨幅来看,这些城市的调控目标确成了“戏言”。也许是房价涨得出乎预料,北京、上海、深圳、广州先后对二套房政策加码,首付均提至七成。
房产税能否扛起市场厚望
有媒体分析称,近年来,住建部等部委多次重申,对房地产调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制的地区,要限期整改并追究有关领导的责任,“不过,这份严厉更多停留在嘴上,而没有落实到行动中,鲜闻有哪个地方因此受到问责”。
多位房地产业内人士此前也对《国际金融报》记者表示,关键在于地方政府的“调控意愿不强烈”。因为,从根本上看,现在的地方政府还是要依赖于土地财政,一旦失去了卖地收入,地方政府几乎不能找到足够的替代收入来源。
上述开发商向记者解释,一直以来,房地产市场的调控都是从信贷等“抑制需求”的角度考虑调控,而真正从供给端给出的方案往往得不到有力执行。
德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也对媒体说,北上广等特大城市未来三年住房奇缺的情况将持续存在,房价上涨动力仍存。他也认为,“之前的每轮楼市调控政策都打压了供应或贷款,而之后都出现了报复性的反弹,这也是今年房价持续上涨的原因之一。”
事实上,市场也一直在期待着解决之策。此前,市场和媒体均表达了对“房地产长效机制”的期待,但在实时的十八届三中全会的《决定》文件中,“长效机制”并未被提及。好消息是,《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,且“市场对资源配置起决定性作用”也屡次被提及。
中国房地产协会副会长朱中一认为,“如果十八届三中全会的精神能够得到全面贯彻,那么,房地产市场的健康稳定发展将是必然。”他认为,与以往“围绕房价调房价”的调控不同,改革聚焦在更深层次的问题之上,“虽然没有直接谈及房价的涨落,但高房价的问题势必随着市场化改革的逐渐推进而得到有效解决”。
此前,国务院发展研究中心发布了“383改革方案”。其中,针对房地产市场,该方案提出了“包括房产税从试点到全面实施等”。这被媒体认为是“对此前房地产市场顽疾的一种大刀阔斧的改革”。
值得注意的是,在11月19日的《财经》年会上,美国前总统克林顿建议,中国“不要重蹈美国覆辙”。“之前,美国的经济增长驱动力主要是金融业、房地产业,但这些行业并不提供多少工作机会,大多数的经济收入集中在了少数人手中。这种集中化程度太高,会限制经济的增长。”克林顿说。
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