[摘要] 沪七条的出台背景也是因为2013年以来上海地区住房价格波动较为明显,近期随着交易量上升,房价上涨压力加大。
沪七条的出台背景也是因为2013年以来上海地区住房价格波动较为明显,近期随着交易量上升,房价上涨压力加大。从内容上看,增加供给(包括加大中小套型住房用地的供应)与完善住房保障体系(“四位一体”、租售并举)是放在调控需求(差别化信贷、税收,加强限购)之前的,但并不是不调控需求,甚至升级了限购标准。事实上,无论是前期的京七条关于供应自住型商品房,还是习主席关于保障房的讲话,我们在点评报告中始终强调,增加供给比调控需求更重要,但是并不意味着不调控需求。
供给增加,有助平抑房价
增加商品住房的供应、完善市场供给体系有助于抑制房价过快上涨。上海过去五年的住房建设用地实际供应量都超过了计划供应量,供地较为充足,因此近几年来上海的房价上涨并不是非常快,同期涨幅低于北京。沪七条中指出,2013年上海市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上,再增加30%的供应量。目前不算保障房用地,住房用地实际供给了800公顷,已经超过了2012年全年水平。沪七条指出要进一步完善“四位一体”、租售并举的住房保障体系,宗旨是扩大住房保障的受益面。目前,上海保障房建设完工的存量已经较为庞大,2011、 2012和2013年上海计划建设套数分别为22万套、17万套和10.5万套,逐年递减,而上海商品房成交套数则是逐年递增,分别为12.7万套,13.7万套和14.1万套(截至10月份)。我们认为,保障房(大部分是廉租房)的分配机制对于真正实现保障效果至关重要。
短期影响需求
从沪七条的内容来看,需求调控不仅没有放松,甚至在两个方面有所升级,一是二套房首付比例由六成上升到七成,二是非上海户籍居民家庭购房资格要求提高。这两方面的政策升级会使得短期需求暂缓入市,从而对成交量会有一定的负面影响。这一点也可以从历史上看出,上海是执行房地产调控政策最严厉的城市之一,2010年开始,上海的商品住宅成交面积连续两年负增长,而同期增仍然是正增长。 除了差别化信贷收紧和升级限购之外,沪七条同样强调了税收手段,对房产税的态度则是稳步推进。我们维持一直以来的观点,只对增量征收房产税对于上海的房地产市场无论是从供给还是需求来看,影响都较为有限。
风险提示
需求暂缓入市影响房地产短期成交。
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