[摘要] 在新一轮地王潮涌现背后,是主流房企加速回流一二线经济发达城市的动作。统计数据显示,十大品牌房企在一二线城市的拿地规模占比稳步提升,2013年一季度达到69.4%,二季度则增加至78.7%,房企回流引发的土地饥渴是造成地王涌现的重要原因。
每日经济新闻2013年9月18日报道进入9月,土地市场高潮迭起。不足半月时间,北京、上海、杭州等地接连诞生五宗地王,揽金近513亿元,将今年炙手可热的土地市场推向新高潮。
在新一轮地王潮涌现背后,是主流房企加速回流一二线经济发达城市的动作。统计数据显示,十大品牌房企在一二线城市的拿地规模占比稳步提升,2013年一季度达到69.4%,二季度则增加至78.7%,房企回流引发的土地饥渴是造成地王涌现的重要原因。
一二线城市地王躁动
短短半月内,北京武汉等地接连诞生五宗地王,揽金达513亿元,土地市场仿佛回到2009年底至2010年初的楼市疯狂期。
9月4日,融创中国以“超出市场想象力”的7.3万元/平方米的地价夺下北京农展馆北路8号地块,创下北京土地出让史上的地王纪录,揭开新一轮地王大戏的序幕。仅仅一天之后,市场目光聚焦转移向上海,随着新鸿基以217.7亿元的总价拿下徐家汇中心地块,成为历史上总价第二高度,仅次于2009年255亿元成交的广州亚运城地块。
但地王潮并不局限在一线城市,杭州、武汉等城市地块拍卖纷纷创出新高,标志着地王潮蔓延至二线城市。
在地王涌现的同时,地方政府赚得盘满钵满,《每日经济新闻》记者发现,一二线城市土地出让金收入大多超越去年同期,北京、上海至今土地出让金收入已经突破千亿,即便是南京前八月土地出让金收入也达到505亿元。
主流房企回流
在盛富资本和协纵国际总裁黄立冲看来,新一轮地王潮涌现背后,是主流房企加速回流一二线经济发达城市的表现,由于这些城市优质地块少,竞争非常激烈,容易出现单价、总价等各种标准的“地王”项目。
世联地产统计数据也显示,今年上半年,包括万科、保利地产等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元,同比去年597亿元的数据,增幅达到230%。近2000亿元的拿地款中,一线城市占30%,二线城市占比49%,三线城市仅为21%。
恒大地产的转向也验证了这一趋势。其财务报表显示,2012年恒大拿地结构中,一二线城市占比仅为13%,但截至今年上半年,该数据占比大幅提升至38%,鉴于恒大在下半年在杭州、北京等地继续大手笔拿地,该数据在下半年仍将提升。
“开发商在拿地思路上的改变,表明其清楚意识到,未来中国城镇化的获益者依然主要集中在一二线城市,三四线城市难有转机。”世联地产首席市场分析师吴志辉告诉 《每日经济新闻》记者。
“某上市房企曾经在连云港拿了一大片土地用于住宅开发,项目原本计划分三期开发,但是在一期开盘后发现市场规模太小,供求关系极度严峻,怎么卖也消化不完,导致第二、第三期都搁置了。一二线发达城市就算价格再高也总有需求支撑,三四线城市就算价格再低也未必有市场需求。”吴志辉告诉记者。
房企担忧政策转向
对众多房企而言,斥巨资拿地回归一二线城市固然是好事,但这些高价地最终能否以更高价卖出顺利脱手,依然是未知数。
以融创拿下的北京农展馆地王为例,业内人士预计未来售价将超过15万元/平方米,甚至可能达到20万元/平方米,在目前北京豪宅市场均价尚未超过12万元/平方米的背景下,这对于企业的产品定位与定价策略带来极大的考验。
“房企敢于高价拿地王,是因为他们判断一二线经济发达城市房价客观上还有一定上涨空间,这类城市尤其是优质地块从长期来看是稀缺的,即便遇到市场逆转,也只会难受一段时间,从来没有听说过有房企因为在一二线城市拿地王而倒闭。”吴志辉认为。
然而,记者发现,今年内已经曝出了两块失败的地王项目。6月20日,雅戈尔公告称决定放弃开发杭州地王,退地给政府。为此,雅戈尔损失定金4.84亿元,如果该地块再次出让的成交价格不足原土地价款的80%,雅戈尔还需补足差额。中冶置业于去年11月以56.2亿元拿下的南京地王同样面临被政府收回的命运。
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