[摘要] “以房养老”，即老年人利用已有住房，将房屋作价抵押给金融机构，每月领养老金。
“以房养老”，即老年人利用已有住房，将房屋作价抵押给金融机构，每月领养老金。
3日，国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中指出，要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。而2012年，吉林省提出将尝试“以房养老”。那么，“以房养老”究竟是一种怎样的融资模式？
拓宽养老资金筹措渠道
吉林省早在2012年就提出尝试“以房养老”的融资模式。即，利用老年人已有住房资源，将房屋作价并抵押给银行、保险公司等金融机构，拓宽老年人养老的资金筹措渠道。
对此，吉林省知名媒体财经顾问刘禹说，“以房养老”模式俗称“倒按揭”，相当于把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，计算出的贷款本金和利息按所贷款的年限，以“养老金”的方式按月存入老人账户。通常，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。
据媒体按某银行的业务规则计算，假如一位老人有一套评估后总价50万元的住房，想“倒按揭”10年，按30万元抵押，本金加利息（上浮30%后）分摊到120个月，房主每月可收“养老金”3722元。
“倒按揭”仍需推敲论证
据长春一位业内人士介绍，几年前，“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但效果并不理想。
“未来试点推行，还需要多次推敲和论证。”刘禹说，对老年人来说，最现实的问题是，房子估值固定，他们每月拿的是固定的资金，不过按照现在市场行情来看，房价逐年上涨，房屋增值幅度不确定，这需要金融机构产品设计更趋于合理性。其次，从产品适合的人群来看，富人不需要“以房养老”，穷人还希望把房屋留给后代，而处于“夹心层”的客户群，则需要改变观念，愿意将产权抵押来改善晚年生活。
再次，金融机构开展此项业务，可能会面临大量固定资产无法变现的难题，甚至有银行会想，是否需要“赌”上几十年房产走势，其中的风险几何，这也是值得探讨的问题。
此外，相关部门要加强对商业机构的监管，加大配套机构的建设，防止损害老年人利益的情况发生，保证市场的公平、公正。
专家：对房价影响作用有限
那么，此项政策的推进，能否直接刺激市场需求，起到拉升房价的作用？
“既有正向作用，也有反向作用。”中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞说，如今，“以房养老”提上日程，未来部分中年人也会考虑养老问题。这样，房子既能保值增值，又能解决退休养老，则会刺激他们的购买欲望，增加市场需求，增强房价上涨预期。而另一方面，部分老年人住房宽裕后，除了可以向银行抵押外，还可以出租，或者是以大换小，将使得住房存量进入租房市场，盘活存量，也增加有效供给，又能抑制房价上涨。
他说，由于国家目前进行试点推行，比重不会很高。加之，中国传统观念强烈，受道德意识形态约束，家庭养老仍是中国养老的基本形式。因此，即使进行“以房养老”试点，对房价影响作用也是有限的。
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