[摘要] 受到信贷政策、税收政策和限购政策的影响，住房市场发展增速放缓，大家都很清楚，只有商业地产仍在政策限制之外，是人们用来保值增值的重要投资手段，商业地产成为诸多企业争相转型的领域，发展机遇日益凸显。
房天下7月22日报道 房天下最近做的一次商业地产投资调查问券显示,有61.29%的网友看好商业地产的投资前景，有88.1%的网友由于住宅限购转而把投资的方向专为商业。可以看出，商业地产已经越来越受到投资客的青睐，发展潜力巨大。推荐相关阅读：长春净月商业地产下半年上演"七雄争霸"
政策调控城市发展 商业地产逆势崛起
2011年5月20日，长春版限购令落地，长春楼市最著名的拐点出现，新国十条、限购、限贷、房产税、限价及新国五条等政策措施密集出台……这轮被称为史上最严厉的调控开始潜移默化的改变着长春的房地产格局。受到信贷政策、税收政策和限购政策的影响，住房市场发展增速放缓，大家都很清楚，只有商业地产仍在政策限制之外，是人们用来保值增值的重要投资手段，商业地产成为诸多企业争相转型的领域，发展机遇日益凸显。
6月“钱荒”来袭，虽然6月份的“钱荒”年年有，但今年尤其严重。相对中长线的投资者而言，商业房地产投资相对可观且稳定。对此记者采访到了长春泰豪房地产置业有限公司深蓝国际项目总经理刘剑波先生，他认为“钱荒”是国家对资金流动性的一种控制，是对不动产投资的一种鼓励“老百姓可能会觉得股票、黄金等投资风险加剧，而商业地产作为一种持有型物业的实体经济模式，投资更稳定。”
在政策之外，长春的城市化发展进程也为商业地产的发展添了一把火。城市中心南移、各区域向城市外延扩张，催生了多个新兴区域的发展。加上新一轮户籍政策放开，让这个城市的人口增长率可以保持比较高的水平。新增人流客流对新兴区域商业的大量需求为长春商业地产“围城”式的发展提供了契机。
商业类型多元化 商业综合体“爆棚”
2013年长春商业地产迎来了发展的春天，商业形态不在局限于单一的模式，从的写字楼、住宅底商到现在的商住两用公寓和投资soho，再到总部经济和现代物流各种商业形态争相亮相。随着2009年万达将商业综合体的概念带入长春，这个词在近年来的房地产市场越来越热，根据《长春市商业网点专项规划(2011-2020)》(草案)，长春市规划建设和完善3个市级商业中心，拟新建44个大型超市和40个大型商业综合体，拟新规划15个购物中心。据不完全统计，目前长春至少有40个城市综合体计划开工或者正在兴建。
4月21日，2012年长春市十大商业综合体集中开工暨明宇东北亚商务广场开工剪彩仪式在净月发区举行，此次集中开工的项目有：明宇广场项目、绿地塔楼项目、恒大塔楼项目、北京世纪金源集团彩宇商业广场项目、吉盛伟邦港湾国际项目、大众卓越长春活力城项目、广东亿华商业综合体项目、香港通澳集团城市综合体项目、吴中景阳广场综合体项目、冠城国际项目、传奇鼎盛中心项目、恒兴国际城项目。大量综合体项目的涌入，预示着2013年将是商业综合体的“爆棚”年。
新老城区格局改变 商业地产“围城”发展
长春传统的商业集中在西安大路CBD板块、解放大路商务带、红旗街商务板块和人民大街商务带。2013年随着南部新城、净月和高新区等大量商服土地的频繁出让预示着长春市将建设更多的商业项目，东南西北中五个方向如雨后春笋般涌现了大量的商业地产，开始呈现遍地开发的局面。在老商业区不断注入新活力的同时，东南西北四个城市外围商业新区逐渐形成。
◇中部：商业地产向外城突围
目前长春已经投入使用的商业项目多集中在城中央的几大成熟商务版块内，如绿地蓝海、兆丰国际、伟峰国际商务广场、中银大厦等。同时也有一部分正在建设和预计建设的项目，如融大天玺、金谷国际、海航荣御等。另外位于南关区重庆路商圈面积为14634平方米的商服用地于2月7日被长春活力城开发建设有限公司以总价30600万元成功摘得，将建商业综合体。这些项目所处的位置商业商务氛围纯熟，但也面临着土地资源匮乏，产品饱和、交通拥堵的局面，写字楼等商业项目呈现出高容积率低舒适度的发展态势，为了提高舒适度，开发商只能从产品的内在品质上发力，于是涌现出了一个个地标级高度的A+商业产品。而新兴区域由于土地放量、路况条件较好，商业地产多以低容积率高舒适度吸引投资者，各种总部基地、商业综合体涌现，商业地产开始向外城突围。
海航荣誉项目运营管理部副总经理范继兴认为商业地产的发展和政府的引导是密不可分的。他说：“对于商业地产建什么，政府引导和区域规划是首当其冲的，就像南部新城规划为新的城市中心，只有多功能的商业综合体才能更好的带动区域的发展。另外一个重要原因就是政府供地，市中心土地资源紧缺，能做综合体的地块很少，只能在有限的土地上建高质量的产品。”
泰豪深蓝国际项目总经理刘剑波则认为传统城区位置占优势，产品稀缺，地块小决定了项目的高容积率；而新兴区域有完善的配套规划，重视的是产品的集聚效应。
◇东城：商业沿主干道分布
从东城来看，商业产品多是沿着几条主干道分布，位于东南湖大路附近的恒业广场、典约商祺、太古广场；位于东方广场的万豪东方广场、凯里中心和宝雍阁总部基地；位于远达大街沿线的红星国际广场和蓝港中心等项目均处于销售和即将销售的状态，可以看出，东城已经成为了商业产品外城突围的一条线路。
◇西城：西客站将成角逐区域
西城区域内已经投入使用的商业产品主要集中在景阳广场和西环城附近，如中海凯旋门、奥美国际和绿地英湖商务港，然而目前能够为投资者提供需求的只有在售的明翰国际和即将发售的吴中广场综合体项目。虽然汽开区于5月30日成功出让了两宗商服用地，绿地集团也将进军西客站，但是从整体上看西城区域内的商业产品还比较稀缺，随着新近投入使用的西客站周边的逐渐完善，新火车站商圈将成为长春商业地产角逐的重点区域。
◇北城：北人民大街沿线商业崛起
北城的商业产品近年来开始增量，老火车站商圈已经形成了以写字间产品为主的经济氛围，但缺少新鲜产品，宽城的新兴商业项目开始沿北人民大街和柳影路一带排序。长春中东新生活城市广场、长春宽城万达广场、熙旺中心、广汇源和紫金80公馆等商业项目为宽城区新商业格局注入了活力。而柳影路一带多是以住宅底商为主，形成了比较浓厚的生活氛围。
◇南城：南城商业地产井喷
最后我们再来看一下南城，虽然商业项目遍布市区，但重点仍旧在南城，长春南城正在迅速的崛起为长春商业地产聚集地。彩宇广场EBD板块日渐成熟，南部新城中央商务区也初具规模，仅2012年4月，长春同时开工的商业项目就有一半以上位于城市南部，据房天下的调查问券也可以看出，有38.51%的网友把商业投资的目光锁定南城。
绿地集团是南部新城开工的商业综合体项目，绿地中央广场集写字楼、公寓、大型商场、餐饮建筑于一身，它的投入使用为南城商业发展提供了良好的基础。另外还有南部四塔、冠城国际等多家商业项目预计面世，矩城臻品开发的85万平米包括写字楼、购物中心、公寓等多种业态的商业综合体也将问世，2013年南部新城的商业项目将有井喷的趋势。
彩宇广场目前已经集中了多家商业地产项目，伟峰东第已经投入使用，伟峰东樾双风情商业街正在规划中，明宇广场五星级酒店和甲级写字楼即将面世，环球贸易中心写字间产品加推、华荣泰时代COSMO公寓和写字间热卖、瀚邦凤凰传奇即将开盘、龙腾国际大厦纯写字间正在建设……彩宇广场商业地产开始爆棚。
投资者注重 开发商青睐高端人居区域
商业地产的需求者大体分为两类，一种是用来投资，这部分投资客最重视的就是产品的投资，所以区域的发展和商业氛围的纯熟成为投资客选择商业产品的重要考虑因素。另外一种是中小型企业暂时资金并不充裕，选择租赁商业产品作为过渡，这部分人则多看重项目周边当前的交通和配套。一家小型公司的经理张先生告诉记者：“我们现在租写字间主要看交通方不方便，还有就是周边能否解决员工的吃饭问题。等到公司条件允许了，我们也打算自己买一间写字间，我比较看重南部新城的潜力。”
绿地中央广场负责人李经理表示商业地产项目选址最重要的就是考虑区域的发展潜力和消费能力：“绿地中央广场选在南部新城就是看中城市中心的南移，这里未来的发展前景很好，高端居住区消费能力比较强。而现在投资者也都很专业，他们在投资前也会考察和潜力。”
太古广场负责人王锦远经理则认为项目的定位决定了选址地点，另外就是客流量。“太古广场定位韩国商品，选在二道这个区域，前有中东大市场后有北方市场，商业氛围浓厚。投资客也比较看重投资，商业地产有自己的发展规律，3-5年是培育期、5-8年是运营期，到第10年基本就稳定了。”
某商业地产项目负责人表示：“高端住宅聚集区是目前商业综合体选址的选择，比如长春的南部新城和净月。那里有充足的购买力，也具有商业发展的潜力。”
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