[摘要] 最近一段时间记者走访长春各楼盘时发现，长春房地产市场上“现房”发售的项目越来越多，更有开发商打出“现房降价销售”的口号来吸引购房者。长春房地产市场真的饱和了吗？
最近一段时间记者走访长春各楼盘时发现，长春房地产市场上“现房”发售的项目越来越多，更有开发商打出“现房降价销售”的口号来吸引购房者。长春房地产市场真的饱和了吗？
房产市场供应略大于需求 去库存任务仍然艰巨
2012年前11个月 长春住宅成交面积约600万平方米，住宅供应面积约700万平方米，加之2011年底690万㎡的存货，2012年将近800万的房产库存量，现房发售现象或将越来越明显。
供求分析
►住宅供应面积环比上涨35.03%,同比上涨65.21%
►成交面积环比上涨17.54%，同比上涨65.21%
►初步估计，截至11月底长春市商品房库存量约760万㎡
►2012年1-11月整体供求比为1：0.77，供大于求
金九后市场出现短暂供应萎缩，11月再度小幅放量。同比历年供应情况，明显可见，今年11月市场供应活跃。从供求关系分析，长春市场自9月以来市场供求关系已打破平衡局面，持续供大于求，加之2011年底690万㎡的存货，预计12月各大开发商将以消化存货为主。
伴随11月供应放量，成交量也随之增加。随着调控深入，市场黄金季、淡季概念逐渐模糊，市场供求更多地呈现波动性周期变化，与货币、金融、调控政策落地节点密切相关。11月的供求活跃，一方面由于十一后市场短暂停歇后的需求积累，另一方面或由于十八大并未提及过多房地产相关政策变化，且十八大后多地依然量价齐升的市场走势，使得部分客户停止观望，出手入市。
刚性需求与改善型需求仍然同步保持平稳增加的态势。虽然，近期市场供应刚需明显放量，但成交套均面积仍保持在100平米以上，说明市场并没有刚性需求爆发性出手的场面，相反，无论是刚性需求还是改善性需求仍然保持着之前的平稳发展态势。
2013近了，中国又将迎来一年一度的“大迁移”，每年的这个时节，回家的人群中总有一部分人准备过年回家置业，“2013房天下回家置业第四季”也伴随着归乡热潮火热启动。东北、华北、华东、华中、西北、西南、东南等七大区域，百余城市将为返乡一族分析家乡的楼市走向，推荐热门区域热门楼盘，并带领网友走进售楼部、聆听置业讲坛。并向有意“回家置业”的购房者提醒置业机会和投资时机。
在今年持续旺销的情况下，长春楼市12月推盘较多。相关数据统计显示，12月份，长春预计将有30多个项目入市，其中纯新盘12个，占比40%。从产品类型来看，既有洋房、高层、小高层等多种住宅产品，也有SOHO、酒店式公寓等商业产品类型。“回家置业”的购房者可以根据自身的情况，选择自己青睐的自住或投资项目。
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长春房价相对较合理 难现大起大落
从2012年5月长春平均房价6321元/平方米，平均租金为21.21元/月/平方米，租售比为298.2。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之 间。长春市房产租售比为298.2，处于国际警戒线之内，但需要警惕的是，长春存量房租售比已非常接近临界值。
如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫， 比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资已经非常低，甚至不及银行定期存款。这时买房是不合算的；如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。
近两年受国家严厉的调控政策影响，长春楼市成交量一直不温不火。数据显示，长春房价均价多在6000多元/平方米左右，相比之前一段时间，现在的长春楼市有回暖迹象，但并不十分明显。根据如此市场表现，业内人士认为未来、最起码在2—3年内，长春房价的发展方向将是一种平稳的状态前进。不会有大的起伏。另外，根据各方数据来看，目前长春房价均价是在6000多元/平方米，那么根据房地产开发成本及市场发展情况来看，这是一个较为合理的价格。同时，在未来一段时间内，这个价格想上浮是很难的，要下降，似乎根本不可能。因为目前来讲，长春市的供求关系是相对平衡的，这也是决定价格的主要因素。通俗来说，虽然需求有所释放，但受到供应体系的制衡，房价仍然不会有大幅度的变化”。
另外，而成交量方面，未来的长春相比年初或上半年而言，可能会出现一定的放量，但这种放量也仅仅是基于平稳状态下的。
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房产税试点扩围在即，长春作为试点的代表性有限
纵然关于房产税改革的讨论不断，但是对于首度扩围的时间几何，城市有哪些，还没有明确定论。不过结合长春城市发展现状和房地产市场的发展情况而言，业内人士认为长春作为试点的代表性还比较有限。
长春房地产业协会常务副会长兼秘书长盛学永表示，现在我国的房产税试点城市已经有上海和重庆，未来扩大试点范围，也一定会选择有代表性的城市。“试点城市不仅会集中在广州等一线城市，也会覆盖到二三线城市，乃至县城。国家会在各层级中选择最有代表性的做试点，以总结经验。”他认为，在东北三省中，哈尔滨在同线城市中的代表性更强。
分析师认为，综合长春房产市场的表现，作为试点城市代表性有限。
“因为结合长春的楼市来看，无论是房价的走势，还是成交量方面，都没有因为政策因素或购房者心理因素，有过明显的波动，这说明长春楼市的敏感度较弱，作为试点城市的代表性不强。”赵新宇说，相比来看，东北的城市中如哈尔滨、沈阳、大连等城市，都要比长春更有“被扩围”的可能，长春在扩征城市之列的可能性不大。
结语：
长春作为三线省会城市，房地产泡沫化程度较低，房产价格相对较为合理，市场供应充足，但不明显过盛。因此，长春楼市未来可能处于会越来越趋于平稳的态势。
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