[摘要] 两会召开前夕，温总理曾经明确地指出，本轮楼市调控的目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇；二是促进房地产市场长期稳定健康发展。在十一届全国人大五次会议上，温总理作政府报告时再次重申了上述目标。
两会召开前夕，温总理曾经明确地指出，本轮楼市调控的目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇；二是促进房地产市场长期稳定健康发展。在十一届人大五次会议上，温总理作政府报告时再次重申了上述目标。
从定性分析角度看，上述调控目标确实有的放矢，且精准清晰，非常给力。但从定量分析角度看，究竟什么样的房价是合理的，房价合理回归的界限在哪里，政策并没有给出明确的量化标准。这就给人们留下了巨大的想像空间，也给地方政府规避调控开了方便之门。因此，当前有必要研究探索调控目标的量化标准，以提高调控政策的可操作性。
在国际上，人们一般用房价收入比作为判断房价合理与否的标准。据考证?熏该标准是由美国经济学家里查德·奥尔森在19世纪中期提出来的。其核心内容是“一周薪抵一月租”。后来，经济学家们发展了上述思想，将其修正为房价收入比。其含义是：在当地购买一套住宅需要支付的费用和居民户均年收入之比。据联合国人居中心研究，合理的房价收入比应介于3∶1—6∶1之间，即购房开支应相当于每户居民3—6年的平均收入。据解释，当房价收入比高于6∶1时，房价较高，多数居民无力买房，难以形成有效需求。相反，当房价收入比低于3∶1时，房价较低，多数开发商无利可图，难以形成有效供给。这两种情形都不利于房地产业均衡发展。只有房价收入比介于3∶1—6∶1之间时，房价才高低适中，楼市供求基本平衡，市场繁荣，房地产业稳健发展。
根据房价收入比，我们可以得到判断房价是否合理的标准：即合理的房价应介于家庭平均年收入的3倍到6倍之间。其根据是，在此价位上，房价收入比介于3∶1—6∶1之间，楼市购销两旺，房地产业运行良好。当房价高于居民家庭平均年收入的6倍，或低于居民家庭平均年收入的3倍时，就是不合理的。其根据是，前者房价收入比高于6∶1，房价较高，有效需求不足；后者房价收入比低于3∶1，房价偏低，有效供给不足。在这两种情况下，楼市均处于非均衡状态，房地产业经营困难。所以，将房价收入比作为判断房价合理与否的标准，是符合经济逻辑的，可行的。
统计分析表明，我国的房价收入比在2001—2003年间变化比较平稳，约为6.2∶1；2003—2007年明显上升，达到了7.4∶1；2008年有所下降，退到6.8∶1。2009年又跃升到8.0∶1。其中，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市都超过了10∶1。例如，2011年深圳为15.6∶1、杭州为14.1∶1、北京为12.9∶1、厦门为12.5∶1、上海为12.4∶1。这表明，我国城镇住房价格已经过高，大大超过了居民购买力，有越来越多的人买不起房或租不起房，严重影响劳动力正常再生产，不利于建设和谐社会。
考虑到我国城镇居民人均住房已经超过30平方米，住房自有率达到80%以上，房价收入比至少下降到7.5∶1?穴比国际标准稍高?雪，房价才算回归到合理水平。以北京为例，2011年全市新建普通住宅平均每平方米售价1.8万元，按户均住房面积90平方米，户均年可支配收入10万元估算，房价收入比是16.2∶1。再假设家庭收入不变，要使房价收入比回归到7.5∶1，户均房产价格需要下降到75万元，降幅约54%。考虑到调控要经历一个过程，其间居民收入会有较快增长，房价下降的实际幅度比上例要小些。房价理性回归不太可能发生“硬着陆”，伤害国民经济。
衡量房价合理与否的第二个量化标准是房屋租售比。房屋租售比是指房产每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之比。其计算公式是：租售比＝每平方米租金／每平方米房价。譬如，假设某小区一套120平方米的住房，售价360万元，合3万元／平方米，月租金7200元(带部分家具)，合每平方米60元，那么，该房产的租售比就是60∶30000＝1∶500。
原始意义上的房屋租售比，是被用来判断某一区域房产是否具有投资价值或房地产运行是否正常的标准。在国际上，一般将房屋租售比1∶300—1∶200视为房地产业运行良好的标志，并将1∶300视为租售比的警戒线。据解释，当租售比低于1∶300时，意味着房价过高，房产投资价值很小，(投资)需求不足，房地产业萎缩再生产。相反，当租售比高于1∶200时，意味着房价过低，开发商利润较少，住房供给不足，房地产业也会萎缩再生产。只有租售比介于1∶300—1∶200之间时，楼市才会供求基本均衡，市场繁荣，房地产业稳健发展。
根据租售比＝每平方米租金／每平方米房价，可以很容易地得到：每平方米房价＝每平方米租金／售租比。根据这个公式，我们可以判断房价是否合理。仍以上例说明，该房产合理售价应在144万元至216万元之间。其根据是，在此价位上，租售比介于1∶300—1∶200之间，房地产业运行良好。如果房价高于216万元或低于144万元，就不合理了。因为前者?穴比如360万元?雪的租售比低于1∶300，后者的租售比高于1∶200，房地产业都处于萎缩状态。所以，将房屋租售比作为判断房价合理与否的标准，是符合经济逻辑的，可行的。
近几年，我国一线城市房价上涨过猛，房屋租售比早已突破了国际警戒线。以北京为例，2006年租售比首次达到1∶300。2007年是1∶350，2009年年底是1∶545，2010年是1∶600。其中，大兴逼近1∶1000，房山为1∶1000，燕郊为1∶1200。另据国家统计局对70个城市抽样调查，2009年上半年房屋租售比也突破了国际警戒线，降到1∶400。同期大部分地区房屋租金率约为2.5%。既低于长期存款利率，也低于贷款利率。这表明，房屋价格已经过高，楼市泡沫正在积聚，房地产业面临巨大风险。
根据上述标准，我国房屋租售比至少上升到1∶300，房价才算回归到合理水平。以北京三环至四环之间60平方米的二手房为例，目前其售价约为180万元，合3万元／平方米，月租金3500元，合58元／平方米，房产的租售比约为1∶517。假定房租不变，让租售比回归到国际警戒线1∶300?熏每平方米房价应下降到1.74万元，降幅约42%。以上暗含的前提是房租合理，并且不变。如果考虑到房租平均每年上升约4%，房价实际回归的降幅比上例会小些。
根据德国调控楼市的经验，开发商的利润率也可以作为判断房价合理与否的标准。据介绍，德国的立法者认为，在房屋全部开发成本的基础上，再加上5%—10%的开发利润?熏形成的房价就是合理的。如果利润率高于10%，其中含有超额利润，房价就不合理了。根据这种认识，他们在《经济犯罪法》中规定，如果房地产开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和三年徒刑的严厉惩罚。在这里，德国是将5%—10%的房地产业利润率，作为判断房价合理与否的标准。
德国提出的判断标准，在经济学上是有依据的。这就是现代微观经济学的均衡价格理论。该学说认为，在完全竞争市场上达到长期均衡时，厂商的边际等于边际成本，生产者剩余(包含正常利润)化；消费者的边际效用等于边际支出，消费者剩余化。均衡价格实现了全社会经济剩余即社会福利化，因而是有效率的，合理的。相反，在垄断竞争市场上，厂商有垄断定价权，其均衡价格高于完全竞争价格，包含着垄断利润；均衡产量则低于完全竞争产量，存在着多余生产能力。资源配置未达到帕累托最优状态，因而是无效率的，不合理的。住房市场就是这样一种垄断竞争市场，其价格中除了正常利润外，还包含着垄断利润，因而是无效率的，不合理的。这也许是德国制定《经济犯罪法》，监管住房价格的经济依据。
关于我国开发商的超额利润，虽然没有看到完整的统计资料，但根据一些个案可以略见一斑。例如，根据福州市物价局提供的数据测算，该市开发商的利润率平均为50%左右，的为20%，的超过90%。另一份调查报告显示，房地产业的利润率大大高于其他产业，税后净利润比电力煤气业高1倍多，比平均水平高5倍。中国社科院编辑的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010—2011)》认为，2009年我国房地产业平均毛利率为55.72%。波士顿咨询2011年发布的《中国财富管理市场》研究报告称，高净值家庭?穴可投资资产在600万元人民币以上的家庭?雪中，14%的受访者承认其财富主要源于投资房地产。所有这些都表明，我国城镇房价中包含着大量超额利润，是极其不合理的。
当前，定位我国房地产业的合理利润率，应当考虑两方面的因素。一是国际经验。据了解，国际上房地产企业的利润率一般为6%—10%。二是社会资本的平均利润率。据专家测算，我国社会资本的平均利润率多年维持在10%左右。其中，工业的利润率大致为7%。如果剔除国有大型企业的垄断利润，社会资本平均利润率还会更低些。综合考虑这些因素，我国房地产业的合理利润率不宜超过10%。也就是说，如果房地产业的利润超过了10%，就意味着房价很不合理，需要下调了。人大代表宗庆后建议，对房地产商超过10%的利润全部征税，是有道理的。
综上所述，房价收入比、房屋租售比和房地产业利润率等量化指标，既可以成为判断房价合理与否的标准，也可以作为检验楼市调控目标是否实现的依据。我们相信，只要各级政府坚持“促使房价合理回归不动摇”，并且方法得当，完全有可能促使房价收入比下降到7.5∶1之下，租售比上升到1∶300以上，房地产业利润率下降到10%左右，房价回归到合理水平。届时，城市居民就能够用自己诚实劳动获得的收入购买或租赁可心的住房，开发商也能够获得平均利润。房价既不会疯长，也不会暴跌。房地产投资既不会陡增，也不会锐减。房地产业既不会大起，也不会大落。整个国民经济将持续稳定协调发展。那时，政府就可以自豪地宣布：楼市调控成功了！
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