[摘要] 长春市房地产管理和住房保障局相关人员表示：目前，长春市物业管理市场处于失灵状态。业内人士则表示：物业行业现况，需要政府进行宏观调控，更主要的是“立法与执法问题，决定着物业命运”。只靠物业行业本身、广大业主，甚至主管部门，都已无法解开这个困局。
1月上旬，针对长春市绿园区金安华城小区两度被物业弃管一事，本报于8日刊发了“长春物业困局调查”。稿件从业主思想、业委会现状、物业企业存在的问题，还有物业协会及行业指导部门的想法等方面，对物业行业现状进行了剖析。报道见报后，得到了广大业主、业委会、物业企业和行业指导部门的认可。
长春市物业管理自1996年起到现在，已走过了近16年。近年来，由物业引发的种种问题与纠纷，一直困扰着百姓的生活和政府日常管理工作。长春市房地产管理和住房保障局相关人员表示：目前，长春市物业管理市场处于失灵状态。业内人士则表示：物业行业现况，需要政府进行宏观调控，更主要的是“立法与执法问题，决定着物业命运”。只靠物业行业本身、广大业主，甚至主管部门，都已无法解开这个困局。
连带问题：
物业费不调，企业难生存
物业企业管理“指导价”一直未变
据介绍，2010年5月1日，长春市的工资标准由2007年7月1日起执行的650元调整到820元，涨幅达26.15%。从2011年5月1日起，对工资标准又进行了调整，达到1000元，上调幅度达21.95%。据统计，2003年，工资标准仅为360元，时至今日，上涨了177.77%。物业企业管理的7年多中，“政府指导价”一直未变。如此工资标准的调整，对物业行业中保洁员、保安员的工资是一个直接冲击，对行业内其他工种的工资也造成了间接冲击，上涨幅度无法估量。
2008年1月1日起施行的《长春市物业管理条例》第四十二条规定：实行政府指导价的，按照政府公布的标准价及其浮动幅度，由建设单位或业主与物业企业在物业服务合同中约定具体收费标准，物业企业应到市价格主管部门和市物业管理行政主管部门备案。
根源问题：
立法无力度，执法不到位
立法与执法问题，决定着物业命运
“立法机关力度不够，使物业管理缺少法律依据；执法机关执法不到位，使物业管理得不到法律保障……等等问题，都使物业企业陷入困局！”业内人士表示，法律法规之所以出问题，也是法律法规的制定程序有问题。制定法律的人应该是非利益相关者。吉林省政府发展研究中心研究员刘庶明说，业主委员会成立，应当接受民政部门的指导。现在的物业法规过于粗放，不细致，缺乏明确细致的条款，操作性较差。
“执法机关执法不到位的问题，最简单地说，就是小区私搭乱建的问题！”长春市物业协会秘书长吴铁军说，新建小区，特别是高档小区的私搭乱建尤为突出。
刘庶明说，《物业管理条例》虽然也明确了一些法律责任，但没有明确执法单位及程序，违法现象没有执法操作依据。
“立法与执法问题，决定着物业命运！”吴铁军说，虽然物业是服务企业，可如果相关法律法规已不能保护企业的发展，那企业只能是“死路一条”。
物业协会：
摆脱物业困局，最需解决三点问题
吴铁军说，要解决这个行业的问题，可谓千头万绪，但他认为面前亟待解决的有这样三个方面：
一是需要物业行业进行自律自查。要从自身找问题，哪怕是一点点的服务不到位，都要积极改进。物业企业要用实际行动，改变在广大业主心中的形象。
这一点，在2011年本报完成“物业调查”系列报道后，政府相关部门对长春市物业行业进行了整顿，对存在严重问题的物业企业进行了“清理”。但从服务来说，物业企业还是需要不断自查的，因为只有服务好，广大业主才会认可。
二是积极落实现有文件精神。相关规定中明确了“相关单位应向终端用户收费、负责相关设施设备的维修、养护和更新，对向物业企业垃圾收取清运费明令禁止”。但这些规定迟迟得不到落实。
近段时间，长春市就有一个小区，由于环卫部门向物业收取了垃圾清运费，处于困境中的小区物业就决定把这笔费用均摊到业主身上，这个小区，很多业主也正与物业公司交涉这个问题。
三是相关政策要跟上经济的发展。近年来，随着经济的发展和物价指数的上涨，无论是政府的工资还是企业的用工成本都急剧上涨，但政府的物业收费指导价格却近7年未变，跟不上经济发展和企业发展的需要。希望政府能够给物业企业适当补贴。
据了解，前几年，国内就有发达城市的政府部门，为解决物业困局，给予了物业企业一定的补贴，从而也大大缓解了物业与业主之间的矛盾。
“媒体还要多多给予引导性报道，要从解决问题的角度出发，不要针对某一件问题，而使物业与业主矛盾激化！”吴铁军说，他们也会从行业内部研究摆脱困局的方法。
房地局：
已将相关材料上报市政府
“物业纠纷不断，有深层矛盾与问题，也有客观条件受限的原因！”长春市房地产管理和住房保障局物业处相关人员说，政府宏观调控虽然重要，但广大业主的观念不改变，也是不行的。许多业主尚未确立有偿享受物业服务观念，还没有从财产、契约和消费的角度理解物业服务，公共意识淡漠，缺少主动参与和自觉守约意识，不依法行使自己的权利，一味强调权利而忽视应尽义务。业委会也要发挥好“桥梁纽带”作用，在日常中，要“一手托两家”。
同时，收费困难更是物业企业亏损的一大难题。目前，长春市物业费收缴平均不到60%，有的小区只能收上20%-30%。
据介绍，2011年上半年，长春市房地产管理和住房保障局就已将与物业困局相关的很多材料上报给长春市政府主要领导，目前，此事还在进一步研究之中。
2011延续2010调控之势，整个楼市跌宕起伏，可谓你方唱罢我登场，好一派乱意了然。都说2011是调控年、过冬年，寒冬之后2012年又将走向何方？搜房网依托中指研究院和搜房网数据监控中心数据，企划“开局2012”，全方位盘点2012年楼市开局政策、楼市成交、市场盘点、购房者调查等，深度解析市场动态、购房者消费心态，给您手的楼市资料，让您在2012年的置业道路上领先一步……
【推荐阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
