[摘要] 转眼进入四季度，一些价格居高的房地产项目纷纷推出降价打折举措，曾经高企的房价开始松动。
转眼进入四季度，一些价格居高的房地产项目纷纷推出降价打折举措，曾经高企的房价开始松动。
11月6日，温家宝总理强调：我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。那么，房价向下到底有多少空间？什么价位相对中国百姓来说更合理？本期《一周看点》集纳了相关博文的观点。
调控政策不动摇
政策将不会转向性的房价下跌才刚开始，持续时间应该在2年以上，不排除快速下跌的可能。未来的一年，房地产调控转向以及货币政策转向的可能性应该为零。2009年、2010年房价狂飙，危害到中国经济的长期可持续发展。这些危害包括目前民间借贷的风险，以及温州老板跑路等事件。
未来再出现政策转向，是难以想象的事情。调控政策转向不可能，那么房地产资金来源将进一步萎缩。萎缩原因主要在于银行信贷减少、信托资金信贷减少、按揭贷款资金减少，以及购房款首付资金减少(交易量降低所致)。另一方面，由于2009年、2010年房价高峰期间，许多开发商高价拿地，资金需求反而有所增大。如此一减一增，房地产企业资金链会极其紧张，房企并购、房企破产事件肯定会发生，不排除大型房企破产的可能。
“四限令”打击投机投资性需求 继5月份北京等地出台首轮楼市调控细则后，上海、深圳、厦门等六城市也先后出台“加强版”的楼市调控细则。除了增加保障房供应外，以“限购、限外、限贷、限价”为主题的“四限令”成为贯穿各地细则的核心，对于投机投资性需求而言，每道令都犹如一把尖刀。面对房市细则暴风骤雨般拳打脚踢，房价是否甘拜下风，已是身不由己，答案就是房价涨速过快是宽松货币政策的一些影响，但坚信决策者有能力调控好房价走势。
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房价下行无悬念
下跌序幕才刚刚拉开 现在，虽然有专家强调，房价的调整正在过去；而在此之前，有开发商更是强调“历史将证明，房价永远是只涨不跌的。”我的观点是：中国房价的下跌序幕才刚刚拉开。商品房成交量的下降，是中国房价发生重大转折前的最后一个信号。这个看似温和的信号，其实，正预示着一个新时代的开始。对于未来的房价走势，我作出三个判断：1、下跌序幕刚刚拉开，随后将有幅度更大的下跌。2、下跌将是长期趋势。3、房价的分化将越来越明显，中低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。
降势或持续至明年底 保守估计，2012年春节前后，北京通州房价会降到1万左右，相对偏远的燕郊等地，均价不会超过6000元。北京三环内动辄3、4万的价格也将下降百分之三十以上。2012年下半年，房价都不会反弹，但是基本上到国庆前后就不会大降，而是稳中有降，当然也有个别楼盘小小微涨的可能。
持币将胜于持房 房价先行指标除了人口结构，还有两项，一项是土地价格，一项是货币发行量。同等地块，今年地价相对去年下降了，那么土地价格传导到房价只需一到两年。对土地价格来讲，有的城市明后年价格有可能下降40%。再看货币，2009年货币发行增速为29.7%，2010年只有13%，货币发行增速同比下降了60%，意味着钱将更值钱了。
同时，如果人民币继续，现金为王的时代也许就将来临。买房的家庭资产被套牢，每月要为月供拿出主要收入，将丧失很多机会。正像周立波开的玩笑：什么是不动产，就是在你需要的时候它一动也不动，让你很惨。
下跌多少才合理
应该下跌25%－40% 记得去年还有人经常提“房价还会涨吗”这样的问题，而现在许多人都在问房价会降多少啊？如果说抛开群众和专家的议论，据我所知，估算房价合理程度的标准有两种国际通行方法：一种是P/R值(PricetoRent，房价和租金比)，一般在10到15之间属于合理范围。
在P/R模型的估值方法上看，以北京为例，低价房下跌25%，高价房下跌40%是完全有可能。但不是在短时间内，房价可能迎来5－10年的漫长调整。另外一种通用的估值方法是房价和收入比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理，而超过6就离谱了。两种方法的计算结果是大体相同的，以北京为例，现在的房价透支了北京居民未来5－10年的收入增长。
房价8000元以下合理 什么样的房价是较为合适的？鉴于中国各城市房产泡沫不同，房价高低参差不齐。我认为参照国际惯例，对于大中城市，房价和收入之比一般在10-12左右，且还贷时间在10-15年之宜，每月房贷还款占月收入不超过30%为妥。
这样就能使绝大多数人既有购房能力，且做房奴后的生活品质不受影响。如果人均年收入6万元，购买80-90平米小户型推算，上海、北京等特大型城市的房价应在7000-8000元/平米，而中小城市房价在3000-7000元/平方米为宜。
能降15%左右就算不错 房价降到什么程度才算合理，这是许多人都在思考的一个问题。有人认为，最理想状态是回落到2006年的水平，这是一个什么概念呢？就是说现行房价大约应降50%左右，恕我直言，这显然是异想天开。说句公道话，房价高不能都怪开发商，因为现在的地价已被地方政府炒上了天。加之建材、劳动力成本急剧攀升，回到2006年就等于让开发商统统窒息死亡。
非但如此，银行势必将出现大量呆账、坏账与巨额亏损，虽然尚未购房者笑了。但近几年房价处于高位时购房的工薪阶层恐怕要哭了。最近一些地方开始出现“退房潮”就是佐证。因此，房价能降15%左右就算是比较理想的。
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