[摘要] 大浪淘沙之下，一些性价比不高但前期被整体市场推高价格的“被高端”项目，渐渐露出了原形。位于北京朝阳区望京区域的东湖湾名苑项目，今年9月4日开盘，截至11月8日的两个月时间内，签约不足百套，签约率仅为17%。
大浪淘沙之下，一些性价比不高但前期被整体市场推高价格的“被高端”项目，渐渐露出了原形。位于北京朝阳区望京区域的东湖湾名苑项目，今年9月4日开盘，截至11月8日的两个月时间内，签约不足百套，签约率仅为17%。
两个月销售签约率仅17%
记者来到项目售楼处。除了几位正在维修设备的工作人员外，偌大的售楼处内冷冷清清并无一人看房或者咨询。在销控表上，仅有百套左右房源被红色圆圈标识出已认购状态。
根据北京房地产交易管理网统计数据显示，东湖湾名苑于今年9月4日获得预售许可证，共推出518套房源，以125平方米和175平方米三居为主，另有部分47平方米开间和240平方米的大户型。截至11月8日，已签约数量仅93套，签约率约17%，成交均价为35777元/平方米。
值得注意的是，去年9月23日该项目也推出一批共316套房源，目前已签约280套，签约率为88.6%，签约均价为31835元/平方米，与去年同期相比，项目销售均价上涨12.3%。
与同样位于该区域的另一楼盘保利中央公园相比，东湖湾名苑的销售情况并不理想。据北京房地产交易管理网统计数据显示，保利中央公园于8月19日获得预售许可证，共推出552套房源，不到半个月时间签约套数就达到109套，截至11月8日，该项目已签约281套，成交均价为39168元/平方米，签约率达到51%。作为同期开盘的新项目，东湖湾名苑的签约数量仅为其三分之一。
拉长周期赚取暴利
从2006年10月首次开盘至今，东湖湾在售均价从9500元/平方米上涨至40000元/平方米，5年时间内房价翻了4倍多。而据相关人士爆料，东湖湾所在地块是协议出让获得，当时地价成本不到3000元/平方米，尚不足目前房价的十分之一。
如何能让一个项目卖出高于地价10倍的价格？
记者在一份北京市权威部门提供的《北京市住宅项目土地供应情况和开发利用情况公示表(2004年1月-2006年6月)》看到，东湖湾项目2004年1月拿地，约定2004年7月开工，约定2007年年底就应该开发建设完毕。但实际上，北京城建取得该项目后，并没有马上动工，一直拖延到2006年才开始动工，项目竣工时间更是一拖再拖，在售的三期501、505、506号楼要到2012年交房。
一位业内人士指出，东湖湾开发商的这种做法，在房地产业内非常常见，通过推迟建设开盘，坐享地价带来的超高利润。
该人士指出，如果按照北京城建2004年拿地的市场环境看，顶多能卖到6000元/平方米的价格，到2007年年底，也就能卖到一万三四。但因为“囤地有房”，延长了五年的开发周期，房价翻了数倍，开发商自然也获取了超额利润。
被指“伪高端”
“东湖湾目前的售价在望京算是高端项目，但事实上品质并不高端，只是价格被市场抬了上去”，东湖湾附近一家中介门店的工作人员如此评价该项目。
据一位曾经在东湖湾工作过的开发商人士告诉记者，东湖湾是北京城建和天润房地产公司合作的一个项目，开始的确想做高端，但实在是没经验，犯了不少错误，虽然后期一直在弥补，但并不是很成功，甚至曾一度影响到天润后来开发的福熙大道的销售。
据了解，因为房屋存在严重质量问题，东湖湾的业主曾多次找开发商维权，甚至拒绝收房，但最后均以业主妥协告终。
记者在项目附近的中介门店看到很多东湖湾的二手房源。据中介门店的工作人员介绍，目前在售的东湖湾二手房源不在少数，且房龄普遍只有2-3年，几乎为全新房源，“很多买家都是投资客，几乎没有住过”。投资客过多，也影响到了小区的居住品质。
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延伸阅读
■开发商回应
前期业主要求过于苛刻
对业主的抱怨和指责，东湖湾副总经理王建策对记者表示，三期物业费用提高近1元钱主要是因为三期物业服务的品质和内容均有所升级，譬如电梯的升级换代、地下水维护以及小区灯光、机电设施等成本提升。对于前期物业存在的问题，王建策表示，东湖湾从来没有标榜为“豪宅”，“只是改善性住宅，前期业主的定位无疑太过高端，对产品和服务过于苛刻”。
此外，对于项目附近北小河的长期污染问题，王建策表示这是“朝阳区政府的历史遗留问题”，不过整改工程现已全面启动，已经开始从河流上游进行全线清理整治。
对于不足三千元拿地现在却卖4万元涉嫌暴利的问题，王建策仅表示：“这是当初开发商与政府之间的协议”，“首吃螃蟹的人在收获高利润之前一定是先承担了高风险”，他表示，东湖湾进驻望京之后，对城市风貌、植被绿化以及学校等的引进也做了巨大的贡献。
水景污染严重
东湖湾一直标榜自己是望京的高端豪宅项目，并以项目的“北小河景观河道”为销售卖点之一，以示自己是“水景豪宅”，但实际如何呢？
立冬之日，记者来到东湖湾实地探访。还没到小区，记者便闻到一阵阵刺鼻的恶臭。家住东湖湾一期的一位业主告诉记者，这就是东湖湾南侧北小河散发出来的气味，“已经治理好多年了，但是一直没有弄好”，他说，“冬天还稍好些，一到夏天家里根本不能开窗，熏死人。”
对这条曾是东湖湾卖点之一的“水景河道”的臭味，业主无数次向开发商和物业反映过，但开发商一直说要整改，却总也不见下文。
超高物业费服务却不尽如人意
因为标榜高端项目，东湖湾的物业费也水涨船高，一二期物业费3.18元平方米/月，三期物业费更高达4.38元/平方米/月，在望京区域算是数一数二的超高物业费了，据了解，售价高于东湖湾的保利中央公园的物业费为3.42元/平方米/月。
虽然物业收费高企，管理却不尽如人意，这也成为东湖湾前期业主们时常抱怨的话题。
在北京多个房地产网站的论坛上，记者看到不少业主反映的物业问题，如大堂顶棚油漆脱落、地面大理石有破碎且地面不平导致楼门无法开关、小区道路被碾压后长期得不到修复等等。
“业主反映的物业问题迟迟不能解决，物业费涨价却非常迅猛。”上述业主称。
据了解，为了物业服务的问题，一期二期业主多次维权，要求物业公司整改。
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延伸阅读
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