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信托试探保障房融资 联动土地开发收益可超5%

私募排排网   2011-03-30 14:38

[摘要] 如果被保险公司、银行等抢占了先机,信托业将又一次错失培养核心盈利模式的机会。”一家信托公司总经理近日对本报表示。

如果被保险公司、银行等抢占了先机,信托业将又一次错失培养核心盈利模式的机会。”一家信托公司总经理近日对本报表示。

在今年1.3万亿的保障房投资面前,嗅觉灵敏的信托资金跃跃欲试。在等候REITs(房地产投资信托基金)开闸的同时,投向保障房领域的集合资金信托计划发行已有所升温。

2011年春节后,中融信托重启房地产信托业务,重点投向保障房,已连发两款产品,正在运作的项目超过10个;北京某信托公司拥有保障房项目储备数十亿元,正陆续推出产品;天津信托早在2009年11月就推出国内首只保障性住房股权信托基金,目前已发行4期。

经济适用房、两限房建成后,销售获得的现金流足以覆盖建房成本,且建设周期较短,信托介入的方式和普通房地产信托项目基本一致,但较低;棚户区改造项目,可以联动土地一级开发或一二级土地开发联动,较高,受到信托资金的青睐。

公租房是今后保障房建设的重点,信托目前的介入方式是,BT(建设—回购)模式下,信托为公租房项目承建方提供短期融资,公租房建成后政府回购,信托收回融资本息。这种模式只是将政府的即期支付压力往后延了1-3年,未能和公租房自身的现金流相匹配。但地方政府急于启动公租房项目建设,对此种模式的融资需求较大。

多位业内资深人士预计,以保障房项目冠名的信托产品今年有望达到500亿-1000亿元,但并非全用于保障房建设。“比如,政府划出一块地,其中一部分是建保障房,一部分是建商品房,但信托公司为整个项目提供融资。”一位信托公司总经理说。

联动土地开发可超5%

对信托公司来说,现金流是要义。而保障房项目的现金流要么来源于项目本身,要么来源于政府支付。

经济适用房和两限房,销售价是成本加上合理利润,成本里面包含了财务费用。因而,这两类保障房建成出售后获得的现金流足以覆盖包括融资费用在内的全部成本,且售价低于同户型、同地段商品房,销售率能做到100%。

“这类项目相对安全,信托公司进入后只要控制好项目建设进度,在信托产品兑付前完成销售,避免时点偿付风险。”前述高级信托经理说。

华能信托2010年在贵阳运作过多个此类项目。但总体而言,信托公司不够积极,原因是融资方开出的融资费率较低,一般总融资费率在10%左右,信托公司给投资者7%左右的回报,扣除1%-2%的产品发行费用,只剩下2%左右的手续费收入。目前,普通房地产信托产品,融资方能开出的融资价格通常在15%-20%,信托公司的净手续费收入能达到5%—8%。

保障房中的棚户区改造(或城中村改造、危旧房改造)项目,信托公司的融资费率远比经济适用房和两限房项目高,原因是可以联动土地开发。

信托公司一般和开发商合资设立项目公司,负责棚户区拆迁、安置房建设等,然后将原棚户区的土地“熟化”,成为可供商业开发的用地。之后,有两种操作方式,一种是土地由当地政府的土地储备中心回购,但更多的是一二级土地开发联动,继续进行商品房开发。

中融信托今年2月21日起发行的“西安大桥西街棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划”即属于一二级土地开发联动,略有不同的是,信托资金是在拆迁接近完成时再以股权投资方式进入项目公司。此外,华能信托2010年6月10日起发行的“乌鲁木齐沙依巴克棚户区改造项目集合资金信托计划”、10月11日起发行的昆明“苏家塘片区城中村改造集合资金信托计划”均属此类。

目前,由于银行土地储备贷款受到严控,棚户区改造联动土地一级开发的项目,如果土地最终由政府回购,政府给予土地整理方的回报一般都在12%-15%。如果一二级土地开发联动,项目公司的更高,融资方给予信托资金的回报一般都在 15%—20%,信托公司的净手续费回报同样在5%以上。

2011春季伊始,两会精神再度定调中国房地产大势。调控力度卓显政府稳定楼市之决心,保障房政策坚定推行让居者有其屋的梦想触手可及。无论市场如何变迁,作为中国经济的中流砥柱,商品房住宅市场在这跌宕起伏却又充满力量的开局中或将迎来全新起步。为响应政府号召,推动房地产市场的透明、公平化,2011年3月20日,全球华人房地产家居门户搜房网正式面向全行业发出“放心房”倡议书,呼吁2000万购房者、上千家房地产开发企业、数百家主流媒体,共同参与“放心房”行动。

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