[摘要] 近期在中国的房地产市场经历过一段上涨之后的调控，大家本能地就会提起日本的泡沫经济，日本的房地产泡沫。大致上来看，日本的经济发展在它的经济起飞时期从1955年以来经历了非常典型的四个十年。
巴曙松著名经济学家
近期在中国的房地产市场经历过一段上涨之后的调控，大家本能地就会提起日本的泡沫经济，日本的房地产泡沫。大致上来看，日本的经济发展在它的经济起飞时期从1955年以来经历了非常典型的四个十年。
与日本经济四个十年相对应，基本上它的房地产也分成四个阶段。个阶段，1955年开始的个十年，日本房地产发展最主要的推动力是保障型住房。这一时期日本房地产面临的问题就是供给不足，无房户超过400万户，大量的工业化，需要大量的劳动者有住的地方。截至1965年，日本政府经过10年保障型住房建设，整体上日本住房存量达到大约2800万套，人均房间数达到0.9左右，户均住房套数基本接近1%。这说明日本经过这一阶段，住房短缺问题在工业化时期基本上解决。
第二个十年，从1966年开始的第二个十年是日本的房地产快速成长的阶段，在这个十年里，日本经济保持强劲增长，年均复合增长率超过5%，在这个时期国民收入在不断提高，对耐用消费品和住房消费支出也在提高，城市化在推进。这一阶段是日本房地产快速发展时期，十年间共建超过2500万套住房。而且新建住房几乎相当于住房存量的全部。这说明日本在1975年末基本上把以前的全部旧房更新了。而同时也使得日本户均住房套数达到了1.3左右。
第三个阶段是1976年开始的第三个十年，是日本泡沫发展的第三个十年。这十年所建的住宅累计1600万套，比上个十年直接减少了差不多1000万套，基本的居住和改善性需求已经逐步得到释放。但是，在真实需求与供给没有发生大的增长及变化情况下，这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度的上涨。其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断，日本为了缓解货币对经济带来冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，使得流动性大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。
第四个十年，失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，对银行、居民、企业形成很大冲击。金融界把它称为资产负债表危机。负债一分钱不少，资产大幅度缩水。所以资产负债表的修复需要比较长的时间。
我们看到在不同阶段，日本这个演变过程有它值得我们警醒的教训，也有值得我们汲取的经验。工业化时期的保障房建设，城市化时期对原有房屋的翻新，宽松货币政策即使在供求没有大的变化情况下也有可能形成地产泡沫。
日本房地产市场从房地产业这个角度来看，不同时期增长的重点、主导力量有很大变化。工业用地价格的高涨主导了个十年。从1955年开始的这个十年，日本地价出现大幅上升，年均增长超过26%，也已明显超过名义GDP增长率。这里最重要的是人口向三大城市圈转移集中，城市化率的提高，工业的发展产生了大量的工业用地和住宅用地，但是同一时期城市用地的供给量没有太多的增长，土地比较欠缺弹性。流入的这些人口去哪里了？流入的人口暂时被城市的出租屋所吸收。这个时期主要重点在工业用地的增长，所以大家如果做房地产投资，日本50年代春风得意的地产商是工业地产商。
第二个十年是住房的需求和土地供给同时增加，主导第二个十年地价的上升。前五年上涨速度明显回落，每年大概10%左右。而且1969年跟名义GDP涨幅相比，地价上涨幅度甚至还是偏低的。这个主要原因是什么？土地供给明显扩大。再一个，因为城市化的突进，产业结构的变化，农业就业人口明显减少，农业非农化进程在政策鼓励下大幅推进，使得被转用的农地大幅增加，住宅需求也在增加，阶段进入城市的人口因为结婚、定居开始有购买力了。这个时期经历了一个平稳的增长。1970年到1974年地价明显上升。1973年增速达到25%、23%，五年平均增长率达到19.3%。地价在上升，但是日本土地供应在这个时期增加也非常快，特别是农地转用数量。所以土地投机非常活跃。
第三个阶段，商业用地价格的高涨主导了第三个十年。这一阶段一直到泡沫破灭的这一时期，地价再次出现异常的上涨，而且呈现两大特征，，地价上升，集中在主要的三个城市圈，其他地方地价没有出现明显上涨。第二，商业用地成为价格上涨的中心，住宅倒是平稳。从地价上升率来看，1985、1986、1987年，商业地价上涨分别是12.5%、48.2%、61.1%。这个原因是什么呢？城市化推动了住宅需求上升，土地供给大幅增加，使得平衡了这个时期的地价房价上升，但是扩张的很快，是看规模。第三个阶段日本泡沫形成最后阶段，商业用地价格高涨。经济的转型，基本上供求平衡，转向商业地产。
对比日本，我国房地产市场，有很多是值得参照借鉴、警醒的。从发展环境来看，我们大概跟它第二个十年有点类似，但很难类比，无论如何保障性住房这一关是难以规避的。
按照城市化来比较，日本大概1966年到1975年这个时期，它的经济复合增长率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元，产业结构上，日本第二产业占41%，我们是48%，所以房地产占整个行业产值占比也在10%左右。但是跟日本相比，我们住房市场有几个特征，存量总体不足、户型不均衡、区域发展不均衡，城镇住房新建住房占比仍然比较低。2009年城镇住房的存量大概170亿平方米，其中1997年房改以来新建的只有50万平方米。日本1975年住房存量已经全部更新换代，而我们现在户均套数只有0.8、0.9。从未来发展看，我们关注房地产泡沫，更多的实际上应该关注商业地产和商业用地价格的变化，同时中国在工业化时期保障性住房建设这一步是难以回避的。
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